Da legalidade dos loteamentos fechados

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  • Publicado : 14 de março de 2012
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DA LEGALIDADE DOS LOTEAMENTOS FECHADOS
 
 
INTRODUÇÃO
O processo de urbanização desordenada das cidades traz algumas conseqüências negativas de ordem estrutural e social, como a deficiência do sistema de transportes, o congestionamento do trânsito de veículos automotores, aproliferação de habitações subnormais, a ocorrência de inundações (causadas, p. ex., pela impermeabilização do solo e ocupação de áreas de várzea), a precariedade do saneamento básico, a "favelização" das áreas públicas invadidas e a violência.
Inspirados na má qualidade de vida urbana, gerada pela desenfreada e caótica ocupação do solo nos grandes centros, empresários do ramo imobiliário têm optadopor moradias dotadas de comodidade, luxo e segurança, além do "status" de se morar bem.
Estas são algumas das razões da proliferação de uma modalidade de parcelamento do solo urbano, os "loteamentos fechados", com características especiais que os diferem dos convencionais.
Geralmente implantados na periferia das metrópoles ou fora do perímetro urbano, apresentam-se cercados por muros, com suasentradas equipadas com guaritas e, de ordinário, fechadas por cancelas, vigiadas por agentes privados de segurança que controlam seu acesso mediante prévia identificação, permitindo o ingresso somente aos residentes ou às pessoas por estes autorizadas, impedindo, assim, a livre entrada e circulação de pessoas estranhas ao parcelamento, inclusive às praias do litoral, naqueles loteamentos quemargeiam a orla marítima.
Ordinariamente também são conhecidos por "loteamentos especiais" ou "loteamentos em condomínio" ou "condomínios horizontais" ou "condomínios especiais", como figuras afins, mas essa sinonímia empregada para identificar uma mesma figura comporta críticas.
Primeiro porque os adjetivos "condomínio" e "fechado" aí atribuídos não espelham os predicados dessa forma deparcelamento do solo. Na concepção legal do loteamento tradicional estão sempre presentes as idéias de individualidade dominial das novas unidades (dos lotes), de criação de espaços para áreas públicas e de inovação do sistema viário, perdendo a gleba a sua indivisibilidade, dando azo ao surgimento de áreas de uso comum do povo (arts. 4º, I; 7º, II e III; 9º, § 2º, III e 22 da Lei 6766/79, c.c. art. 66, I,Código Civil).
Na verdade, os loteamentos fechados, atropelando a legislação civil e urbanística, são assim concebidos para favorecer, na prática, a privatização do uso das áreas públicas dos loteamentos (áreas verdes e institucionais, sistemas de lazer, ruas e praças, etc.), outrora vocacionadas, em sua origem, ao uso coletivo.
É o que pretendemos analisar neste estudo sobre o tema,passando-se, antes, pela lembrança de alguns conceitos e distinções que nos permitirão aferir sua legalidade.
Cumpre anotar que, quando nos referirmos aos loteamentos fechados, estaremos falando dos loteamentos convencionais aprovados ao abrigo da Lei 6.766/79, que, no entanto, com ou sem anuência das Prefeituras, são cercados e murados. Não abordaremos os genuínos condomínios de casas térreas ouassobradadas previstos na Lei 4.591/64, senão e tão-somente para estabelecer seus contornos e a necessária distinção entre os dois institutos (loteamentos e condomínios), porque comumente confundidos por parte da doutrina e pelos profissionais ligados ao comércio imobiliário.
O LOTEAMENTO CONVENCIONAL - Lei 6.766/79
A Lei Lehmann conceitua o loteamento para fins urbanos -- espécie de parcelamento dosolo -- como sendo a "subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes" (art.2º, § 1º, Lei 6.766/79).
O parcelamento do solo, na definição de EURICO DE ANDRADE AZEVEDO, é a "divisão de uma gleba em lotes, que passam a ter vida autônoma, com acesso direto à via...
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