Enfiteuse

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FESP Faculdades

Direito Civil
Professora: Sandra Pires
Aluna: Catarina Arnaud de Medeiros Falcão Paiva

Enfiteuse


João Pessoa, 02 de abril de 2013.


1.Conceito

O art. 2.038 do Livro Complementar - “Das disposições Finais e Transitórias” - do Código Civil de 2002 proíbe constituição de enfiteuses e subenfiteuses e subordina as existentes, até sua extinção, às disposições doCódigo Civil anterior e leis posteriores, ficando defeso, neste caso, cobrar laudêmio ou prestação análoga nas transmissões de bem aforado, sobre o valor das construções ou plantações, bem como “constituir subenfiteuse”(§1º, I e II). A enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos continua regida por lei especial(§2º).
A referida regra de transição justifica a inserção, nesta obra, dos comentáriosa respeito do instituto da enfiteuse.
Dá-se a enfiteuse, aforamento ou emprazamento “quando por ato entre vivos, ou de última vontade, o proprietário atribui a outrem o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa, que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou foro, anual, certo e invariável”(CC/1916, art. 678).
O proprietário é chamado de senhorio direto. Otitular do direito real sobre coisa alheia é denominado enfiteuta e tem um poder muito amplo sobre a coisa. Pode usá-la e desfrutá-la do modo mais completo, bem como aliená-la e transmiti-la por herança. Por isso se diz que a enfiteuse é o mais amplo dos direitos reais sobre coisas alheias. O proprietário praticamente conserva apenas o nome de dono e alguns poucos direitos, que se manifestam emocasiões restritas.
A Constituição Federal dispõe a respeito da enfiteuse no artigo 49 das Disposições Transitórias, in verbis: “A lei disporá sobre o instituto da enfiteuse em imóveis urbanos, sendo facultada aos foreiros, no caso de sua extinção, a remição dos aforamentos mediante aquisição do domínio direto, na conformidade do que dispuserem os respectivos contratos. § 1º - Quando não existir cláusulacontratual, serão adotados os critérios e bases hoje vigentes na legislação especial dos imóveis da União. § 2º - Os direitos dos atuais ocupantes inscritos ficam assegurados pela aplicação de outra modalidade de contrato. § 3º - A enfiteuse continuará sendo aplicada aos terrenos de marinha e seus acrescidos, situados na faixa de segurança, a partir da orla marítima. § 4º - Remido o foro, oantigo titular do domínio direto deverá, no prazo de noventa dias, sob pena de responsabilidade, confiar à guarda do registro de imóveis competente toda a documentação a ele relativa”.
Portanto, lei constitucional abriu precedentes para que a enfiteuse fosse extinta, compreendendo sua inutilidade na atual esfera privada.

2. Objeto da enfiteuse

O contrato de aforamento só pode terpor objeto terras não cultivadas e terrenos que se destinem à edificação.
A enfiteuse pode ser constituída, também, sobre terrenos de marinha, que margeiam o mar, rios e lagoas onde exista influência das marés e pertencem ao domínio direto da União. Está regulamentada no Decreto-lei n.9.760, de 5 de setembro de 1946, tendo semelhanças com a do Código Civil, especialmente do tocante à cessão deuso, pois também ali se estabelece o pagamento de foro. No entanto, não está sujeita a resgate, sendo a sua regulamentação, constante de legislação eminentemente de direito público, diferente em vários pontos da estabelecida no Código, possuindo, assim, natureza especial.

3.Características da enfiteuses

A enfiteuse é perpétua, porque considerada arrendamento, e como tal, éregida por tempo ilimitado(CC/1916, art. 679).
Dessa característica decorre o direito do enfiteuta de transmitir os seus direitos, por ato inter vivos ou mortis causa. Os bens enfitêuticos transmitem-se por herança na mesma ordem estabelecida a respeito dos alodiais, isto é, dos bens livres e desembaraçados, ma não podem ser divididos em glebas sem consentimento do senhorio. O aforamento,...
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