Enfiteuse

1. Introdução
a) Conceito de direitos reais (Art.1225 CC)
b) Direitos reais sobre coisa alheia
Gozo/Fruição – ex.: usufruto
Garantia – ex.: empréstimo por garantia, penhor
2. Enfiteuse
a) Conceito
A partir do CC de 2002 foram proibidas novas enfiteuses, porém resguardou aquelas que já foram constituídas durante a égide do CC de 1916. Enfiteuse é o direito real pelo qual o senhorio direto confere a propriedade de forma perpétua para o enfiteuta com os poderes do domínio devendo o enfiteuta pagar um foro anual (obrigação propter rem). Ela incidirá em terras não cultivadas e aquelas com intenção de edificação. O enfiteuta pode transferir o vem tanto de forma gratuita como de forma onerosa. Na transmissão onerosa há um direito de preferência ao senhorio direto.
b) Direitos do enfiteuta
Direitos inerentes ao proprietário
A enfiteuse é perpétua, porque considerada arrendamento, e, como tal, é regida por tempo ilimitado (CC/1916, art. 679).
Dessa característica decorre o direito do enfiteuta de transmitir os seus direitos, por ato inter vivos ou causa mortis. Os bens enfitêuticos transmitem-se por herança na mesma ordem estabelecida a respeito dos alodiais, isto é, dos bens livres e desembaraçados, mas não podem ser divididos em glebas sem consentimento do senhorio. O aforamento, portanto, é indivisível se não houver o consentimento do senhorio, que pode ser tácito. (Vide vol. 5 do livro Direito Civil Brasileiro de Carlos Roberto Gonçalves)
Ações possessórias
Não cabe ação de usucapião do enfiteuta contra seu senhorio, pois a posse da enfiteuse funciona como comodato.
Direito de resgate
“Quanto a este, dispõe o art. 693 do Código Civil de 1916 que “todos os aforamentos, inclusive os constituídos anteriormente a este Código, salvo acordo entre as partes, são resgatáveis 10 (dez) anos depois de constituídos, mediante pagamento de um laudêmio, que será de 2,5% (dois e meio por cento) sobre o valor atual da propriedade plena, e de 10 (dez) pensões anuais