Enfiteuse

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ENFITEUSE

CONCEITO DE ENFITEUSE

Na sociedade moderna em estamos inseridos, o conceito de enfiteuse é bem claro. Significa o direito real, alienável e hereditário, que atribui ao seu titular o uso, o fruto e a disposição da coisa imóvel, respeitado o domínio do senhorio. Ela se enquadra entre os direitos reais, como um direito real sobre coisa alheia - iura in re aliena -sendo classificada dessa forma a partir do direito justinianeu, período do Dominato na história externa romana. Mas é imprescindível salientar as origens gregas do instituto, mesmo que tenha originalmente surgido com uma definição um pouco diferente da que se consagrou a partir do direito romano.
A enfiteuse é o mais amplo dos jus in re aliena, transferindo ao enfiteuta o jus utendi, fruendi eaté o disponendi, pois este pode alienar seus direitos sem que haja anuência do senhorio, podendo ainda reivindicar a coisa de quem quer que seja‖
É através da enfiteuse, que seu titular pode tirar da coisa imóvel todas as utilidades e vantagens inerentes a ela, permitindo a esse titular empregar a coisa imóvel da forma que achar melhor.

CARACTERÍSTICAS DE ENFITEUSE

Umacaracterística marcante da enfiteuse é sua perpetuidade, ou seja, ela é perpétua, tendo em vista que é considerada um arrendamento, e como tal, regida por tempo ilimitado, conforme dispõe o artigo 679, do CC de 1916.
Os bens enfitêuticos podem ser transmitidos por herança, (bens livres e desembaraçados) mas não podem ser divididos em terrenos sem consentimento do senhorio,podendo se dar tal consentimento de forma tácita, efetuando-se a aceitação. O enfiteuta deve realizar um pagamento de uma pensão anual ao senhorio, (cânon ou foro). Sendo que ante a falta de tal pagamento por três anos consecutivos, ocorre o chamado comisso, que consiste em uma forma de extinção da enfiteuse, conforme dispõe o artigo 692, II, CC/1916.
O Senhorio tem apreferência de possuir o bem, segundo os termos do artigo 689, do Código Civil. Isso acontece quando o enfiteuta pretender transferir a outrem o domínio útil em caso de venda judicial. Caso exista a ausência de exercício deste direito, o senhorio teria ainda o direito ao laudêmio, que consiste no pagamento de uma porcentagem sobre o valor da transação, que podia ser convencionada livremente,mas seria de 2,5% sobre o valor da alienação, se outro não fosse estipulado no título de aforamento, conforme preleciona o artigo 686, do CC.
Ressalta-se, entretanto, o disposto no § 1º , do artigo 2.038, já descrito, que proíbe na enfiteuses existentes a cobrança dos referidos leudêmios ou quaisquer prestações análogas nas transmissões de bem aforado, sobre o valor das construções ou plantações.Os artigos 684 e 685, CC, asseguram o direito de preferência ainda ao foreiro, nos casos em que o senhorio pretende vender o domínio direto.

DISTINÇÃO ENTRE ENFITEUSE E USUFRUTO

Uma distinção importante entre o enfiteuta e o usufruto é que o enfiteuta pode transformar o bem, desde que não lhe altere a substância, ao passo que o usufruto não pode fazê-lo. O bem enfitêutico podeser transmitido por herança, mas o usufruto desaparece com a morte do usufrutuário.
Em relação o usufruto é de natureza temporária, e o usufruto pode recair sobre bens móveis. Comparando com o instituto da locação, se assemelham quanto ao uso e o gozo da coisa e se diferem no fato da locação ser relação pessoal e recair sobre coisas corpóreas e o usufruto ser um direito real e recair sobrecréditos, direitos de autor e outros valores incorpóreos. A locação provém apenas de contrato enquanto o usufruto nasce da convenção e da lei.
Pode ser vitalício, o qual perdura enquanto o usufrutuário viver, ou enquanto não ocorrer cláusula legal de extinção, e pode ser temporário, cuja duração seguirá o termo preestabelecido. Caso o contrato não fale em prazo, subentende-se que seja vitalício....
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