Requisitos legais em obras

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  • Publicado : 22 de fevereiro de 2015
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A construção de uma edificação exige que sejam considerados e atendidos diversos aspectos, principalmente os de caráter legal, que têm início já na escolha do lote. A legislação é muito ampla, e varia de um local para outro, motivo pelo qual recomenda-se, para todos os casos, a contratação de um profissional (arquiteto ou engenheiro). Entretanto, é bom saber o que ela envolve. 

A primeiraquestão refere-se às cláusulas contratuais do loteamento, que procuram uniformizar o bairro e, muitas vezes, são até mais severas que o Código de Edificações do município. Elas podem definir, por exemplo, o número de pavimentos, a taxa de ocupação (percentual, em relação à área total do terreno, ocupada pela projeção da construção sobre o terreno), o coeficiente de aproveitamento (índice queestabelece a relação entre o total de área construída e a área do terreno) e a adoção de recuos maiores que os previstos em lei. 



Se o lote pretendido está no litoral, em região de mananciais (junto às represas ou bacias hidrográficas) ou em área de floresta nativa, as exigências legais se multiplicam. No caso do litoral, muitas faixas de terra são bens permanentes da Marinha Brasileira;paga-se o preço de mercado do lote, mais uma taxa à Marinha para ocupá-lo e ainda é preciso cumprir as exigências para sua ocupação. Geralmente, não se constrói ao longo de uma faixa de 30m, contados a partir da maré alta; nela, só são permitidos equipamentos de lazer e jardins, desde que não comprometam a paisagem. 

Em área de proteção aos mananciais, o problema está mais na taxa de ocupação e nocoeficiente de aproveitamento, visando prejudicar o menos possível a vegetação nativa. Árvores centenárias não podem ser derrubadas; muitas vezes, elas são identificadas pelo diâmetro do seu tronco, e precisam estar indicadas no levantamento planialtimétrico. 

No caso das matas naturais, por maior que seja o terreno, a taxa de ocupação e o coeficiente de aproveitamento serão bastante pequenos,para que a construção da edificação não caracterize um desmatamento. Ao visitar o loteamento, deve-se verificar se o mesmo está em região protegida por lei especial. 

Principalmente em cidades grandes, não é incomum estar tramitando, nas esferas municipal, estadual ou mesmo federal, projetos que impliquem, futuramente, na desapropriação parcial ou total de áreas - e, conseqüentemente, na suadesvalorização, pois esse procedimento não respeita os valores de mercado. 

Ao pensar em comprar um terreno urbano, é necessário conferir se há, no bairro, algum projeto de porte, como uma alça viária, a duplicação de uma avenida, a construção de prédio público ou até a urbanização de uma praça, o que poderá levar parte do lote. 

O profissional pode identificar a classificação do lote quantoà sua localização, o que a legislação de zoneamento permite construir e se há projetos para alteração do uso do solo nas imediações. 

Uma vez resolvidos os prováveis problemas que envolvem a compra, é preciso definir o profissional responsável pelo projeto. O custo do projeto é pessoal, embora o Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB) possua uma tabela de honorários que serve de parâmetropara os profissionais. A escolha de um profissional que já atue na cidade é uma boa alternativa, tendo em vista que ele, com certeza, já deve estar cadastrado junto à respectiva prefeitura. 

Os procedimentos legais e burocráticos junto à prefeitura devem ser cumpridos pelo arquiteto ou pelo proprietário, ou por terceiros, com a devida procuração legal. Os documentos exigidos normalmente são: • o título de propriedade do imóvel, devidamente registrado (escritura); 
• cópia das folhas 1 e 2 da notificação/recibo do IPTU; 
• memorial descritivo, especificando os materiais a serem utilizados, em duas vias (assinadas pelo autor do projeto e pelo proprietário); 
• peças gráficas (plantas, implantação, cortes, fachada principal, tabela de iluminação e ventilação com carimbo próprio da...
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