direito das coisas

Direito Civil V – Direitos Reais
UNIDADE X – CONDOMÍNIO EM GERAL

A matéria é disciplinada nos artigos 1.314 a 1.330, CC/2002; Condomínio edilício ou de edificações, artigos 1.331 a 1.358, CC/2002.
10.1 – Conceito e Natureza jurídica
Conceito: Quando os direitos elementares do proprietário (CC/2002, art. 1.228) pertencerem a mais de um titular, existirá o condomínio ou domínio comum de um bem.
Natureza jurídica: O condomínio forma-se por um bem ou mais e por vários titulares do mesmo bem, e não possui personalidade jurídica, uma vez que é sociedade sem personalidade jurídica, embora com capacidade processual ativa e passiva, sendo representado pelo administrador ou pelo síndico, conforme prevê o art. 12, VII e IX, do CPC e art. 1.348, II, CC/2002. Há direito oponível erga omnes, conforme art. 1.314, caput, CC/2002.
Arnaldo Rizzardo, em Direito das Coisas, preleciona que “este é um dos assuntos que mais suscita controvérsias no direito, de grande complexidade nas relações jurídicas que desencadeia e enorme importância nos conjuntos habitacionais que passaram a dominar nos tempos atuais” (2006: 575).
Há duas teorias sobre a natureza jurídica do condomínio.
A primeira teoria, explica Rizzardo, concebe a propriedade integral ou total de todos. “A unanimidade dos condôminos exerce a propriedade sobre o bem. Cada um é proprietário do bem por inteiro, mas sem afastar a propriedade dos demais consortes. Ou seja, embora haja um direito de propriedade sobre toda a coisa, há, no entanto, limitação por força da propriedade dos outros condôminos. Em última análise, forma-se um concurso dos múltiplos direitos iguais de propriedade sobre toda a coisa” (2006: 576).
A segunda teoria considera um novo critério: “cada condômino é proprietário de parte do bem. Formam-se propriedades plúrimas e parciais, mas sobre a parte ideal na coisa comum. Não se arreda, todavia, a propriedade plena na parte ideal. A soma das várias partes ideais forma o condomínio” (Rizzardo, 2006: