COMPRA E VENDA

CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR INTRUMENTO PARTICULAR

No direito brasileiro a propriedade de bem imóvel só se transmite pelo registro do título no Registro de Imóveis da respectiva circunscrição imobiliária. Em linguagem leiga é o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca em que se situa o imóvel. O contrato de compra e venda de imóvel, por seu turno, só pode ser celebrado por escritura pública, ressalvadas alguma exceções previstas em lei, como os contratos do Sistema Financeiro da Habitação etc. A escritura pública é da substância do ato. Se celebrada a compra e venda por instrumento particular, o contrato será interpretado como mero contrato preliminar ou promessa de compra e venda que não se presta para efetuar o registro transmissivo da propriedade. Entretanto, é muito comum a celebração de um contrato preliminar que comprometa as partes a celebrar a escritura pública definitiva em momento futuro, enquanto se levantam os documentos necessários, se aguarda o implemento de alguma condição ou a superação de um motivo impeditivo de se lavrar de imediato a escritura pública ,ou mesmo, como é muito comum, pelo mero interesse do vendedor em se garantir do recebimento integral do preço para, só após a total quitação, concluir o negócio com a lavratura, por tabelião, da escritura pública de compra e venda definitiva. Nesse caso o Código Civil prevê o chamado contrato preliminar (ats. 462 a 466). O contrato preliminar, segundo o art. 462, deve conter, exceto quanto à forma, todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado. Desde que não conste cláusula expressa de arrependimento, qualquer das partes poderá exigir a celebração do contrato definitivo, uma vez cumprido o contrato preliminar e, no caso de resistência, poderá requerer em juízo que seja suprida a vontade da parte inadimplente ou considerar