O que mudou com a nova lei do inquilinato na esfera do direito civil?

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  • Publicado : 13 de abril de 2011
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Autor e perfil: Mario Pacheco da Silva Neto Acadêmico do curso de Direito, 5º semestre da FABEL - Faculdade de Belém.

O QUE MUDOU COM A NOVA LEI DO INQUILINATO NA ESFERA DO DIREITO CIVIL?

I – INTRODUÇÃO

Este tema abordado tem a função de trazer ao leitor informações na esfera do Direito das Obrigações, mas especificamente na ordem da locação de imóveis urbanos através da nova Lei nº12.112/09 que altera a anterior Lei no 8.245/91 com a função de aperfeiçoar algumas regras e procedimentos que veremos a seguir. Vale ressaltar, que na composição das informações sobre as mudanças colocamos comentário sobre nosso ponto de vista acadêmico e entendemos que o tema, serve como instrumento de ajuda para as pessoas de possuem dúvidas quanto as mudanças ocorridas com a nova Lei. Diante doexposto, inicialmente para que o leitor entenda a dinâmica de nosso artigo, iremos colocar todos os artigos, parágrafos e incisos da lei 1991 e em seguida colocaremos as alterações da lei de 2009 e logo abaixo nosso comentário acadêmico, lembramos que durante a pesquisa apareceram alguns casos em que houve somente a inclusão de um novo inciso ou parágrafo e neste sentido colocaremos somente a leinova com o comentário. Então vejamos:

PRIMEIRA MUDANÇA “Penalidade pela fragmentação do contrato” Lei no 8.245/91 Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.Lei nº 12.112/09 Art. 4° Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

A primeira mudança sofrida no contrato de locação de imóvel está ligada ao Art. 4o quetrata do pagamento da multa por parte do locatário ao devolver o imóvel antes do término do contrato. Entendemos que a mudança foi colocada de forma acertada pelo legislador, pois a partir da nova lei o locatário terá que pagar proporcionalmente ao período que faltava para o cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for estipulado em juízo. Este valor da multa deverá ser apurado por meio decálculo de uma simples regra de três. Bastará dividir o valor da multa pela quantidade de meses contratados e depois multiplicar o valor encontrado pelo número de meses que faltam para o vencimento do contrato. Assim, entendemos que fica adequado ao pagamento pelo período estipulado em contrato que o locador teria a expectativa de recebimento de numerário na locação. É salutar ainda registrar que essadisposição só atinge os contratos firmados a partir da vigência da nova lei, ou seja, nas locações anteriores à vigência da nova lei a aplicação integral ou parcial da multa ainda poderá ser discutida em juízo e que as demais disposições permanecem inalteradas.
SEGUNDA MUDANÇA “Responsabilidade dos Fiadores” Lei no 8.245/91 Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio oudissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub - rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta lei. Lei nº12.112/09 Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. § 1° Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. (Incluído pela...
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