Hipotece

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  • Publicado : 27 de setembro de 2012
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Conceito
A hipoteca é um dos direitos reais de garantia, acolhido pelo Código Civil, ao lado da anticrese. É, talvez, o mais utilizado na prática. Basta ver os contratos de empréstimos realizados diariamente pelos adquirentes de casa própria, onde o devedor oferece o próprio imóvel adquirido como garantia de financiamento. Através da hipoteca, o credor possui, sobre determinado imóvel dodevedor, preferência caso este não pague o valor devido ao credor e este último tenha que ajuizar uma ação para reavê-lo.
Formas da Hipoteca
Existem três formas de hipoteca:
* Hipoteca convencional (artigos 1.473 do CC): decorre de contrato entre as partes;
* Hipoteca judicial (artigo 466 do Código de Processo Civil - CPC): efeito de sentença condenatória que tem como objeto a prestação decoisa ou de dinheiro;
* Hipoteca legal (artigos 1.489 a 1.491 do CC): não depende de acordo de vontades entre as partes. Mas é um privilégio concedido a alguns credores, dependendo de um procedimento de jurisdição voluntária para que seja aperfeiçoada.

Natureza Jurídica
Não há qualquer divergência em se considerar a hipoteca como direito real, pois assim o declara a lei de modo expresso(art. 674 do Código Civil). É direito de garantia, ou seja, traduz-se pela sua acessoriedade, tendo em vista que depende de uma obrigação principal, que é a obrigação assumida pelo devedor, a qual procura assegurar. Uma vez extinta a obrigação, ela desaparece.
Ressalte-se, todavia, que o atributo real desse direito somente se evidencia quanto ocorre à inscrição do ato constitutivo no Registro deImóveis da circunscrição onde se situa a coisa dada em garantia. Antes da inscrição da hipoteca, como ela é ignorada por terceiros, é ineficaz em relação a eles. Porém, uma vez inscrita, torna-se patente o direito real de garantia, com todos os seus efeitos.

Legitimidade
Terá legitimidade para propor a ação o devedor, pois fora ele quem deu seus bens como garantia (artigo 1.205 do CPC). Mas,doutrina e jurisprudência acordam que possui legitimidade para propor à ação todos aqueles que têm interesse na mesma e também o Ministério Público (artigo 1.104, CPC). A parte a ser citada (sujeito passivo na ação), quando a iniciativa parte do devedor, será o beneficiário (o credor). Já quando a iniciativa parte do credor, o sujeito passivo será aquele que deu o imóvel como garantia. Quando a partecitada for casada, é necessária a citação da esposa ou então a outorga uxória, de acordo com o artigo 10 do CPC. Em função do artigo 1.105 do CPC, em qualquer um dos casos mencionados acima, o Ministério Público deverá intervir.
Competência
O foro competente para julgar ações sobre hipoteca não é necessariamente o local onde o imóvel está situado. Nos casos em que não se discute direito realsobre bem imóvel, como propriedade e posse, o foro pode ser escolhido pelas partes em contrato. O entendimento é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
A tese foi aplicada no julgamento de um recurso referente a ação declaratória de extinção de hipoteca ajuizada na comarca de João Pessoa (PB) pela JL Petróleo Ltda. contra a Puma Petróleo do Brasil Ltda. A Puma alegou que acompetência seria a comarca de Recife (PE), foro eleito pelas partes, o que foi acatado em primeiro e segundos graus.
No recurso ao STJ, a JL Petróleo argumentou que a ação sobre hipoteca repercute na propriedade, de forma que o processo deveria ser julgado no local onde está o imóvel. Sustentou ainda que a eleição de foro foi imposta em contrato de adesão com o objetivo de dificultar o acesso à Justiçaà parte economicamente mais fraca.
O relator do caso, ministro Massami Uyeda, explicou que o critério de competência adotado nas ações fundadas em direito real é territorial, mas que o viés pode ser relativo ou absoluto – com hipóteses expressamente previstas em lei. O artigo 95 do Código de Processo Civil traz as situações de caráter absoluto, em que a competência é obrigatoriamente da...
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