Do pagamento das taxas condominiais e as sanções a condôminos impontuais

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  • Publicado : 15 de setembro de 2011
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Introdução
O tema confronta os limites às liberdades individuais com os direitos inerentes à convivência. É regido pelo novo Código Civil (arts. 1.314 a 1.358) e, as convenções anteriores não são atingidas pelo novo diploma legal, inclusive não existe, no Livro Complementar do Código em comento, norma de transição obrigando os condomínios anteriores a se adaptarem.

Do pagamento das taxascondominiais
Entre os principais deveres do condômino está o de pagar a sua quota-parte das despesas do condomínio nos prazos afixados em convenção. O condômino não poderá se negar a isto alegando “falta de comprovação da origem do débito”, assim têm decidido os tribunais (veja-se RT 413/211, 526/245, 565/120 e 706/102). A tal obrigação vamos denominar aqui de taxa condominial. Passaremos a usar asterminologias de Jorge Tarcha e Luiz Antonio Scavone Júnior, apesar de sua opinião da dupla penalização (1999, p. 126).
Analisando as regras do Código Civil (art. 1.314 a 1.358) é possível identificar duas espécies de taxa condominial. A primeira, chamá-la-ei de taxa ordinária, sendo o valor cobrado mediante aprovação das verbas em Assembléia Geral Ordinária para fazer face às despesasnecessárias à administração, onde se incluem dentre outras: salários e encargos sociais, consumo de água, energia, esgoto, limpeza, conservação, manutenção de equipamentos, seguro, honorários de administradora, isenção do síndico, etc.
A outra, a taxa extra, poderá ser o valor cobrado, após autorização de Assembléia Geral, mediante aprovação de orçamento prévio, para gastos que de alguma forma aumentem ovalor do condomínio, tais como obras ou reformas que interessem à estrutura integral do imóvel, troca de piso, construção de quadra, piscina, pintura externa, obras para repor as condições de habitabilidade, tais como consertos de vazamentos de grandes proporções, impermeabilizações, reformas de pisos, instalação de equipamentos de telefonia, segurança, incêndio, esporte e lazer e fundo dereserva, excetuados os casos de urgência comprovada.
O inquilino locatário não é considerado condômino, mas responde pelas taxas ordinárias.
O pagamento das taxas extras pode ser realizado na base do custo efetivo das despesas ou como orçamento prévio. Este somente pode ser cobrado depois de aprovado o orçamento respectivo pela Assembléia Geral Ordinária, entretanto, o primeiro é o mais comum e serácobrado na oportunidade estabelecida pelo síndico, atendendo ao decidido na Assembléia.
As cotas relativas às despesas extraordinárias devem ser previamente aprovadas em Assembléia Geral Extraordinária, excetuadas as despesas urgentes, que deverão obrigatoriamente compor prestação de contas pelo síndico à Assembléia Geral com pedido de aprovação, após a ocorrência dos fatos.
A cobrançaordinária enseja demonstração prévia, pelo síndico, do valor global e o rateio e cabe a ele a escolha por um banco, escritório ou outro local de fácil acesso, pois o devedor não tem a cobrança em seu domicílio, sendo um título portable. Tal orçamento do condomínio compreende o levantamento específico de todas as despesas com o respectivo custo mensal, alicerçando o rateio entre os condôminos, da formadeterminada na Convenção, e obtida a cota de condomínio de responsabilidade de cada unidade.
É possível também a correção monetária da dívida referente a atraso no pagamento das taxas condominiais com base no artigo 395 do Código Civil. A prescrição dessa dívida ocorre após 10 anos, conforme o artigo 205 do mesmo Código.

Fundamentos das sanções a condôminos impontuais
O perfeito funcionamentodo complexo condominial requer uma estrutura organizada. A estrutura dos prédios e edifícios atuais está ficando cada vez mais sofisticada necessitando de equipamentos e serviços os mais diversos à disposição dos condôminos. Tal estrutura e complexidade demandam despesas consideráveis quais dependem da pontualidade nos pagamentos dos condôminos. Diante de condôminos impontuais, “não autoriza...
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