Direito de Superfície

A utilização de “Escritura Pública de Constituição de Direito Real de Superfície” para estruturação de operações imobiliárias em substituição a Contratos Atípicos de Locação Comercial pelo sistema “Built to Suit”

O instituto do Direito Real de Superfície surgiu no período clássico do Direito Romano, tendo se desenvolvido no reinado de Justiniano, época em que se inovou o princípio “superficies solo cedit” (tudo que for acrescido à superfície pertence ao dono do solo).

Teve sua origem na necessidade de o Estado regulamentar a cessão de propriedades públicas a particulares, para que estes possam construir e cultivar a área, sem que com isto houvesse perda do domínio pleno da propriedade pelo Estado, que era uma forma de manutenção do domínio territorial. Nesta situação, o Estado recebia uma remuneração do usuário do terreno, denominada “cânon”. Esta situação jurídica constituía efetivamente um arrendamento.

Posteriormente, às margens de estradas ou praças, ou seja, em terrenos mais valorizados e propícios ao comércio, o Estado começou a ceder ao particular o terreno, permitindo que o terreno fosse edificado pelo particular. Esta nova situação passou a exigir a concessão de direito real sobre a propriedade (uso e gozo) de forma a se evitar a turbação de um direito, ou seja, passou a se admitir que terceiro tivesse poderes sobre o terreno e sobre a edificação nele construída, inobstante a propriedade do imóvel ser de terceiro. Tal direito de superfície possuía as formas clássicas de aquisição de propriedade.

No direito antigo, a propriedade superficiária passou a ser separada do solo, separando o domínio direto (do proprietário), do domínio útil (do superficiário).

Assim, forçoso afirmar que o Direito de Superfície surgiu e se desenvolveu para regulamentar a cessão de parte da propriedade (sua superfície) a terceiro que, mediante remuneração, poderia utilizá-la como detentor de direito real e nela edificar ou efetuar plantações.

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