condominio edilicio

Páginas: 22 (5350 palavras) Publicado: 17 de setembro de 2014
DO CONDOMINO EDILICIO

Segundo Fábio Ulhoa Coelho.
Nos prédios, há necessariamente áreas e bens de uso comum, como o hall de entrada, elevadores, jardins, portaria e outros.
Essas áreas e bens pertencem aos proprietários das unidades autônomas
(os apartamentos) em regime de condomínio. Tal como no condomínio
geral, cada condômino tem o direito de usar a propriedade comum, desde que nãoexclua, com seus atos, o uso pelos demais. Mas os potenciais conflitos de
interesses que podem surgir em torno do condomínio existente em prédios de
apartamentos são muito mais complexos que os relacionados ao condomínio
geral. Não só porque os condomínios em prédios de apartamentos existem em
quantidade maior como principalmente porque neles a convivência dos
proprietários é forçada. Nocondomínio geral voluntário, é raro acontecer de os condôminos não se conhecerem antes de decidir ter em comum a propriedade da coisa. Nele, os titulares da propriedade condominial costumam ser amigos, parentes, conhecidos ou pelo menos sócios num empreendimento econômico. O condomínio é, então, posterior ao conhecimento pessoal. Porque os condôminos confiam uns nos outros o suficiente para dividir apropriedade de certo bem é que surge o condomínio geral. A divisão da propriedade resulta,
aqui, diretamente da vontade dos proprietários. No condomínio em prédio de apartamentos é diferente. Tal como no condomínio necessário, a divisão da propriedade é inevitável. Os condôminos não se conhecem, via de regra, antes de dividir os direitos de proprietários. Cada qual adquiriu seu apartamento daincorporadora e todos irão se conhecer, em geral, em razão da propriedade. Se no condomínio geral voluntário as pessoas se conhecem e se tornam condôminos porque se conhecem, no de prédio de apartamentos ocorre o
inverso: elas se conhecem porque se tornaram condôminos. Os conflitos de
interesses são naturalmente mais complexos na divisão de propriedade que antecede o conhecimento pessoal entre osproprietários.
O solo, estrutura do prédio, telhado, rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, calefação e refrigeração centrais, acesso ao logradouro público (rua, avenida, praça
etc.) são exemplos das partes comuns do condomínio edilício. Elas pertencem a todos os condôminos e podem ser usadas por cada um deles (ou pelos locatários ou possuidores das partes exclusivas), desdeque observadas as regras de utilização aprovadas pelo condomínio. As partes de propriedade comum, porém, não podem ser alienadas
separadamente ou divididas (CC, art. 1.331, § 2º). As partes de propriedade exclusiva do condômino chamam-se unidades
autônomas. São os apartamentos, escritórios, lojas, salas, abrigos para veículos e outras divisões que delimitam o âmbito espacial do direito depropriedade exclusiva do condômino.
As unidades autônomas, como objeto da propriedade exclusiva do condômino, podem ser livremente alienadas e gravadas por ele (CC, art. 1.331, § 1º). Para a venda ou hipoteca da unidade
autônoma, o proprietário não precisa, assim, de autorização dos demais condôminos, nem está obrigado a consultá-los de qualquer maneira. Mas, no tocante ao uso da unidade autônoma, odireito de propriedade sofre restrição. O titular da unidade autônoma não a pode usar em desconformidade com a natureza do condomínio edilício. Não pode, por exemplo, explorar qualquer atividade econômica no seu apartamento
(prédio residencial), nem permitir que empregado more no seu escritório ou loja (prédio comercial). Cada condômino é titular de fração ideal das partes comuns (CC, art. 1.331,§ 3º). A fração ideal é bem acessório em relação à unidade autônoma. Quer dizer, como o acessório segue a sorte do principal, o condômino não pode alienar ou onerar a fração ideal das partes comuns em separado da unidade autônoma; além disso, se alienar ou hipotecar a unidade autônoma, também dispõe ou grava necessariamente a respectiva fração ideal (art. 1.339 e § 1º). Em relação à sua...
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