Cláusulas especiais no contrato de compra e venda

1. RETROVENDA
A cláusula de retrovenda encontra-se disciplinada nos artigos 505 a 508 do Código Civil. Trata-se de um pacto acessório à compra e venda por meio do qual o vendedor reserva-se o direito de, dentro de um prazo, resolver o contrato e reaver o imóvel alienado, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas feitas pelo comprador. A natureza jurídica da retrovenda é a de um pacto acessório, o que implica dizer que sua invalidade não repercute na validade da obrigação principal. Consiste, portanto, em condição resolutiva expressa, condicionando o negócio jurídico a um evento futuro e incerto, “[...] trazendo como consequência o desfazimento da venda, retornando as partes ao estado anterior¹”. Trata-se de cláusula que diz respeito apenas a bens imóveis, pois a transferência de bens móveis se dá com a simples tradição.
O prazo máximo para o exercício do direito potestativo de resgate, ou retrato, como também é conhecido, é de três anos, facultado às partes estabelecerem prazo inferior. Por se tratar de direito potestativo, está sujeito a prazo decadencial. Preceitua o artigo 505 do Código Civil que para que o vendedor possa exercer seu direito de resgate faz-se necessário que este restitua o preço recebido e reembolse as despesas feitas pelo comprador. Com efeito, é importante enfatizar que o valor adequado para a retrovenda deve incluir todas as despesas efetuadas pelo comprador, devidamente atualizadas, assim como as benfeitorias necessárias realizadas no bem. Quanto às benfeitorias úteis e voluptuárias, só serão reembolsadas se forem realizadas com autorização do próprio vendedor. Além disso, o comprador tem direito aos frutos e rendimentos da coisa, pois até o momento da restituição é o titular do domínio. Consoante dicção do artigo 506, se o comprador não cumprir voluntariamente a cláusula pactuada e recusar receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente. Contudo, é preciso