Lei 12112

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A NOVA LEI DO INQUILINATO
Lei 12.112 de 9.12.09
Alterações da Lei 8.245/91

Lei 12.112 de 9.12.09

Lei 12.112 de 9 de dezembro de 2009, vigência em 23/01/2010.

Alterou a Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) nos artigos 4º., 12, 39, 40, 59, 62, 63, 64, 68, 71 e 74.

A vigência da nova lei se dá com base no art. 1º. da LICC que prescreve: “Salvo disposição contrária, a lei começa a vigorarem todo o país quarenta e cinco dias depois de oficialmente publicada.”

Retroatividade / Direito Intertemporal

O direito intertemporal é o método pelo qual se verifica se a nova norma retroage ou não sobre os atos jurídicos realizados sob a lei anterior, ou a verificação da eficácia da lei no tempo.

Verificação:

Se a Lei 12.112/09:

Aplica-se aos contratos de locação emandamento;

Aplica-se aos processos em trâmite;

Tem aplicação imediata por questão de ordem pública;

Não se aplica aos contratos já existentes por questão de segurança jurídica;

Há conflito intertemporal entre as leis 8.245/1991 e 12.112/2009;

Fundamentos sobre a retroatividade ou não

Possibilidade de retroação da lei

Conclusão sobre a eficácia da Lei12.112/09

Proporcionalidade da Multa em Rescisão Contratual por culpa do locatário antes do término normal do contrato

Redação atual: Art. 4º.:

“Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na suafalta, a que for judicialmente estipulada.”.

Redação anterior do Art. 4º.:

“Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.”

Precedentes LegaisRegulamentação da multa proporcional no atual do artigo 4º. da Lei 8.245/91

Sucessão do Cônjuge ou do Sobrevivente no imóvel locado

Artigo 12, “caput” (Alterado)

 Art. 12. “Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.”

Oartigo 12, “caput”, foi alterado para adaptação ortográfica, sem impor mudança substancial sobre sua aplicação ao caso concreto.

Alteração formal

Comunicação por escrito do remanescente ao locador e ao fiador

Condições iguais na sub-rogação em virtude da separação ou a morte do locatário

Obrigação de notificação do locador e do fiador

Auto-exoneração do fiador em razão da separaçãoou morte do locatário

Artigo 12, § 2º. (Inserido)

§ 2º. “O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação ao locador.”

Impossibilidade de auto-exoneração do fiador por seu mero desejo

Continuação da responsabilidadedo fiador mesmo notificando

Prorrogação da garantia ou fiança

Prorrogação da Garantia Locatícia

Artigo 39 (Alterado)

Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

Redação anterior:

Art. 39. Salvo disposiçãocontratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.

O “caput” do artigo 39, tal como o “caput” do artigo 12 também foi substancialmente modificado, quando o legislador da lei 12.112/2009 complementou-o com os termos: “ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta lei”.

Prorrogação da garantia – Entendimento...
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