Direitos reais- condominio

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Condomínio
Noções Gerais
Sabendo que o domínio de uma coisa só pode ser exercido por exclusivamente uma pessoa, exercendo sobre ela o direito de usar, fruir e dispor, assim como na física, duas pessoas não ocupam o mesmo espaço jurídico (ou “mesmo espaço físico”).
O condomínio, como a própria palavra diz “CO + DOMÍNIO”, é o exercício do domínio por duas pessoas ou mais, apesar de parecer, esteinstituto não elide o princípio da exclusividade porque cada um dos proprietários da coisa detém a fração ideal do todo, tornando-se donas, quando não fisicamente na coisa, de cada parte e do todo ao mesmo tempo.
Conceito e espécies
Quando os direitos elementares do proprietário (CC, art. 1.228) pertencerem a mais de um titular, existirá o condomínio ou domínio comum de um bem. Não há conflitocom o princípio da exclusividade, pois entende-se que o direito de propriedade é um só e incide sobre as partes ideais de cada condômino. Perante terceiros, cada comunheiro atua como proprietário exclusivo do todo. O Código Civil disciplina o condomínio geral (tradicional ou comum), que pode ser voluntário (arts. 1.314 e s.) e necessário ou legal (arts. 1.327 e s.), e o condomínio edilício ou emedificações (arts. 1.331 e s.).
Quanto à origem, o condomínio pode ser convencional, eventual ou legal. Convencional ou voluntário é o que se origina da vontade dos condôminos, ou seja, quando duas ou mais pessoas adquirem o mesmo bem. Eventual é o que resulta da vontade de terceiros, ou seja, do doador ou do testador, ao efetuarem uma liberalidade a várias pessoas. Legal ou necessário é oimposto pela lei, como no caso de paredes, cercas, muros e valas (art.1.327). Quanto à forma o condomínio pode ser pro diviso ou pro indiviso, transitório ou permanente. No condomínio pro diviso, apesar da comunhão de direito, há mera aparência de condomínio porque cada condômino encontra-se localizado em parte certa e determinada da coisa agindo como dono exclusivo da porção ocupada. No pro indiviso,não havendo a localização em partes certas e determinadas, a comunhão é de direito e de fato. Condomínio transitório é o convencional ou o eventual, que podem ser extintos a todo tempo pela vontade de qualquer condômino. Permanente é o legal que perdura enquanto persistir a situação que o determinou(paredes divisórias, p. ex.).Quanto ao objeto, o condomínio pode ser universal, quando abrangetodos os bens, inclusive frutos e rendimentos, como na comunhão hereditária, e singular, incidente sobre coisa determinada (muro divisório, p.ex.).
1- Condomínio Ordinário
Quando o direito pertencer a vários indivíduos ao mesmo tempo, teremos hipótese de comunhão genérica, se esta recair sobre uma propriedade teremos hipótese de condomínio, haja vista o princípio da exclusividade, ou seja,condomínio é espécie do gênero comunhão.
O condomínio, então, se formará pela indivisão natural da coisa, quando os condôminos irão possuir a parte ideal do todo, seus direitos correntes reciprocamente limitados.
a) Direitos e deveres dos condôminos
Inicialmente cabe lembrar, com apoio no saudoso Caio Mario da Silva Pereira, que ocorre o condomínio quando “a mesma coisa pertence a mais de umapessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma de suas partes” . O condomínio é, por assim dizer, o direito de propriedade conferido a duas ou mais pessoas simultaneamente. Daí Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald designarem-no, com razão, de “compropriedade”. Dessa forma, afasta-se qualquer dúvida quanto a uma possível contradição entre o condomínio e odireito de propriedade.
E como qualquer outro proprietário, o condômino detém direitos (correlatos a deveres) oponíveis erga omnes, ou seja, que se voltam em face da coletividade. No entanto, como exercem a propriedade em conjunto, também possuem direitos (e deveres) entre si. Daí podermos estabelecer, ab initio, uma primeira distinção: os direitos e deveres dos condôminos advindos de uma...
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