contrato de compra e venda

REFLEXÕES ACERCA DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
Thays Cristina Carvalho Canezin1
Marcos Jorge Catalan2

Sumário: 1. Introdução. 2. Breve relato histórico. 3. Conceito. 4. Um passeio pelos planos do negócio jurídico. 5. Algumas minúcias e dos efeitos entre as partes. 6. E os terceiros, como ficam ? 7. Conclusões.

1. Introdução O presente opúsculo objetiva analisar o compromisso de compra e venda, modalidade de contrato preliminar hodiernamente tratada de modo geral entre artigos 462 a 466 do Código Civil em vigor e que tem ainda alguns dos seus efeitos regulamentados no livro inerente aos direitos reais.3 Seja ele tratado por pré-contrato, contrato preliminar, contrato promessa, compromisso preliminar, contrato preparatório, entre outras denominações, a idéia é a mesma, consistindo no dever assumido por uma ou ambas as partes de no futuro, alcançado o termo ou a condição entabulada, de pactuar o negócio principal. Destaque-se desde já que a matéria não é novidade em terras tupiniquins, muito embora não tivesse sido codificada no diploma de direito privado que imperou por quase todo o século que se foi. A importância do assunto é inegável, pois nem sempre as partes poderão concluir o contrato definitivo na mesma ocasião em que tal intenção vem ao mundo, seja em razão da solenidade que não poderá ser observada naquele exato momento4, por conta de estudos que precisem ser promovidos, porque não se tenha o valor necessário à contraprestação ou mesmo o objeto a ser alienado. Ademais, como mais um fator a destacar a utilidade da análise do tema proposto, o emprego intenso desta modalidade de contrato preliminar também faz saltar aos olhos a ênfase que o mesmo merece, pois muito embora aquele tenha sido positivado como passo a ser utilizado em uma infinidade de situações negociais típicas ou atípicas, sua maior freqüência é observada, de fato, no âmbito da compra e venda.

2. Breve relato histórico O contrato nasce da necessidade inerente à vida em