Questões controversas sobre hipoteca

A Sumula 308 do STJ, a relativização do direito de Sequela, e a Função Social

É sabido por todos que a construção civil é um ramo do mercado imobiliário brasileiro em franca ascensão, mas o que muito não se tem ideia é a forma com que este setor cresce. Na maior parte das vezes, empresas bancárias concedem financiamentos à construtoras e incorporadoras, possibilitando assim que estas sejam capazes de levar adiante projetos de moradias, que serão alienadas por um valor maior do que o custo e o financiamento, restando o lucro para estas construtoras e o débito com os financiadores quitados com os valores originais. Assim, como se trata de um financiamento de quantias de grande vulto, é necessária uma garantia, e, em sua predominância, são elaborados contratos de hipoteca entre as obreiras e as instituições bancárias, dando às financeiras um direito real de garantia que recai sobre aquele imóvel que será construído. É importante dizer, ainda, que esta hipoteca deve estar registrada no Registro Geral de Imóveis, a fim de dar a efetividade erga omnes.
No entanto, como já estudado aqui, é característica da Hipoteca o direito de sequela, consistindo em um equilíbrio entre os direitos do credor e do devedor, pois como bem ensina Marco Aurélio Bezerra de Melo, o credor hipotecário não irá sofrer prejuízo, tendo em vista que poderá se utilizar da garantia real independentemente de quem seja o proprietário do bem, e o devedor não se verá prejudicado pois não perderá a posse do bem, tendo em vista que não há transmissão da posse ab initio1, muito embora que pelo próprio direito de sequela, poderá o credor perseguir a coisa onde quer que esteja, mas este será efetivo somente no caso de inadimplemento pelo devedor.
O Código Civil de 2002 é cristalino no art. 1.475 quando veda qualquer tipo de cláusula que impeça a possibilidade de alienação de imóvel hipotecado, mas isso não impede o credor hipotecário de perseguir aquele bem com quem quer que seja, pois como a hipoteca