Direito notarial

O art. 108 do CC/2002 estabelece que a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visam a constituição, transmissão, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos, salvo disposição legal em contrário.
Portanto, levando em consideração que o direito de promitente comprador é um direito real (art. 1.225, VII, CC/2002), e que a aquisição desse direito, segundo o art. 1.417 do mesmo diploma legal, se dá mediante o registro da promessa de compra e venda, sem cláusula de arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, pergunta-se:

01) Um instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel de valor superior a trinta salários mínimos, cujo promitente vendedor não seja o loteador ou incorporador, pode ser registrado na serventia imobiliária?

A resposta para a questão supra está na conjugação dos artigos 1225, VII, 1227 e 1418 do Código Civil. In verbis:

Art. 1.225. São direitos reais:
[...]
VII- O direito do promitente comprador do imóvel;

Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

Nota-se que o artigo 1225 estabelece quais são os direitos reais, e, dentre eles está o direito do promitente comprador do imóvel, não especificando se a venda deve ou não se dar pelo proprietário original. Então, até aqui não há óbice para que a promessa de compra e venda de imóvel possa ser feita por pessoa diferente do loteador ou incorporador.
Porém, a partir da leitura do artigo 1.227, percebe-se que o compromisso de compra e venda - que sempre será uma promessa até sua transcrição no CRI - só estará coberto pela garantia de ser um direito real, após o registro do título (contrato) no Cartório de Registro de Imóveis - CRI. Ainda não é uma transferência do imóvel,