Condomínio edilício

Páginas: 12 (2789 palavras) Publicado: 5 de dezembro de 2011
Condomínio Edilício

Considerações iniciais

O condomínio edilício caracteriza-se pela apresentação de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa. Cada condômino é titular, com exclusividade, da unidade autônoma (apartamento, escritório, sala, loja, sobreloja, garagem) e titular de partes ideais das áreas comuns (terreno, estrutura do prédio, telhado, rede geral dedistribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, calefação e refrigeração centrais, corredores de acesso às unidades autônomas e ao logradouro público etc.) (CC, art.1331).

Natureza Jurídica

Diversas teorias buscam explicar a natureza jurídica do condomínio em edificações, tendo em vista que não lhe são aplicadas os rígidos e tradicionais princípios consagrados para o condomínio geral.

Prevalece oentendimento de que o condomínio não tem personalidade jurídica.

“Ação proposta por condomínio e condôminos contra incorporadora destituída, objetivando a emissão pela ré de declaração de vontade na outorga de escrituras definitivas de compra e venda de cada unidade. Carência decretada quanto ao condomínio autor, já que não tem personalidade jurídica” (TJSP, AgI 170.900-2, rel. Des.Carlos Ortiz, j.26-3-1992).

Entretanto, está legitimado a atuar em juízo, ativa e passivamente, representado pelo sindico, em situação similar à do espólio e da massa falida.

“Pessoa formal, o condomínio é representado em juízo pelo síndico” (STJ, REsp 9.584-SP, 4ªT., rel. Min. Sálvio de Figueiredo, DJU, 9-3-1992).

“O condomínio tem capacidade para estar emjuízo, ainda que não tenha sido registrado, pois o teor do art.12, VII, do CPC permite que a sociedade de fato possa estar em juízo, dispondo, portanto, de capacidade de ser parte, como autora, ré, assistente ou opoente” (RT, 776/288).

“É impossível o condomínio figurar no pólo ativo das ações perante os Juizados Especiais Cíveis” (Adcoas, 8234453).

Instituição e constituição docondomínio

Todo condomínio em edificações deve ter, obrigatoriamente, o ato de instituição, a Convenção de Condomínio e o Regulamento (Regimento Interno). O ato de instituição é previsto no art.1332 do Código Civil e pode resultar de ato entre vivos ou testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóveis, devendo conter, além do disposto em lei especial, a individualização de cadaunidade, a determinação da fração ideal atribuída a cada uma relativamente ao terreno e partes comuns, e o fim a que destina.

O ato de instituição do condomínio é sempre um ato de vontade. As formas de instituição consagradas pela prática são:

a) Por destinação do proprietário do edifício

O dono do terreno constrói um edifício, dividindo-o em apartamentos autônomos. Edifício jáconstruído também é suscetível de ser adaptado para o mesmo fim, mediante escritura pública. A venda das unidades pode ser efetuada depois de concluída a obra ou no período da construção, mas, no caso, é o próprio dono do edifício quem constitui o condomínio sui generis, ao alienar as unidades em que o secionou.

b) Por incorporação

A incorporação imobiliária é considerada na lei uma atividade, mastecnicamente é o negócio jurídico de constituição da propriedade horizontal. Normalmente, os apartamentos ou conjuntos são vendidos na planta. O incorporador compromete-se a construir o edifício e entregar, apta à habitação, a cada adquirente a unidade que este se comprometeu a comprar. A incorporação é economicamente um empreendimento que consiste em obter o capital necessário à construção doedifício, geralmente mediante a venda, por antecipação, dos apartamentos de que se constituirá.

c) Por testamento

No testamento se recebe por herança um prédio que deverá ter tal configuração. Assim, se constar do acervo hereditário um edifício de apartamentos da propriedade exclusiva do de cujus e se a partilha entre os coerdeiros consistir na outorga de apartamentos a cada um...
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