Parecer sobre a ilegalidade da cobrança de taxa de condomínio antes da entrega das chaves
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Prezados,Em atenção à consulta acerca da legalidade da cobrança das taxas condominiais e IPTU antes da entrega das chaves aos adquirentes de unidades imobiliárias, nosso setor jurídico tem a tecer as considerações:
Semelhante ao IPTU, a taxa condominial constitui uma obrigação propter rem, ou seja, é uma obrigação sobre a coisa, está vinculada ao imóvel e decorre da titularidade do direito real, independentemente de tais encargos serem anteriores ou posteriores à data de aquisição da propriedade.
A taxa condominial é uma prestação inerente à existência do condomínio e o habite-se, em tese, antecede à implantação do Condomínio, contudo, a simples expedição do habite-se não está ligada necessariamente à implantação do condomínio, pois imprevistos poderão ocorrer quando da Assembleia de Instalação do Condomínio. Ou seja, existem possibilidades de existir o habite-se e não existir a instalação do condomínio e o uso do empreendimento não ser permitido.
A taxa condominial possui o atributo de uma contraprestação de serviços ao proprietário, uma vez que o valor pago é o necessário para permitir que o imóvel seja utilizado em concordância com a sua característica. Dessa forma, excetuando os casos especiais, inexistindo a legal implantação do condomínio é INDEVIDA a cobrança da taxa de condomínio.
Comumente os compradores são cobrados das taxas condominiais por força de contratos que estabelecem que a obrigação no adimplemento da taxa condominial ocorre após a expedição do habite-se e/ou instalação do condomínio
No entanto, o entendimento judicial predominante é no sentido de que somente com a efetiva entrega das chaves ocorre a transferência do imóvel, momento em que o consumidor passa a efetivamente a usar e gozar do bem, daí então surge a obrigação em adimplir com o custeio da taxa de condomínio.
Nessa esteira, há várias decisões judiciais que consideram nulas de pleno direito as cláusulas que impõem cobrança condominial e outras vinculadas ao bem