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Direitos e deveres dos Condôminos

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Administração do Condomínio Edilício

































Direitos e Deveres dos Condôminos

O novo Código Civil/2002, em seus artigos 1335 e 1336, praticamente repetiu os dispositivos dos artigos. 10,12 e 19 da Lei 4591/64.

Quanto aos direitos dos condôminos, vejamos o texto legal:
“Sãodireitos do condômino (art. 1335, CC):
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite”.
O direito de usar, fruir e livremente dispor de suas unidades, independentemente doconsentimento dos proprietários, previstos no inciso I, tem limite no momento em que o condômino viola as regras de convivência social ou utiliza sua unidade de forma contrária a destinação do imóvel.
Da mesma forma, os direitos, previstos no inciso II, asseguram ao condômino o uso das partes de uso comum, desde que não exclua os demais compossuidores.
Um exemplo comum do uso deárea comum que exclui os demais co-proprietários é a colocação de grade no corredor.
A grande novidade no novo Código Civil foi o inciso III, que não reconhece o direito do condômino deliberar em assembléia, se estiver em débito com suas contribuições condominiais.
Quanto ao direito de possuir animais, a jurisprudência tem admitido a manutenção de animais de pequeno porte, desde que nãocausem perturbação do sossego, prejuízo à saúde dos moradores e danos nas áreas comuns. Porém, é matéria que depende de prova, cabendo discussão em assembléia geral.
A garagem, ou abrigo de veículos, expressão utilizada pelo Código Civil/02, é parte acessória da fração ideal e tem sua locação e venda reguladas pelo art. 1338, CC e § 2º do art. 1339,CC. Se constitui em unidade autônoma, commatrícula própria no Registro de Imóveis e lançamento fiscal individual na Prefeitura.
No caso da locação, vejamos o que dispõe o art. 1338, CC:
“ Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.”
Extrai-se que, no caso de locação, o locador deverádar aos demais condôminos o direito de preferência em relação a terceiros, evitando atritos e não ferindo o direito constitucional de propriedade.
No caso da venda, vejamos o que dispõe o § 2º do art. 1339,CC:
“ 2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo docondomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.”
Assim, a venda da garagem fica subordinada a autorização da convenção ou pela assembléia dos condôminos, tendo sempre preferência o condômino a estranhos. Cabe ressaltar que a alienação dependerá de matrícula em separado de unidade autônoma.
Quanto aos deveres dos condôminos, vejamos o texto legal:
“Sãodeveres do condômino ( artigo 1336, CC):
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suaspartes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”
A forma de rateio (inciso I) será definida em convenção, mediante aprovação de 2/3 dos condôminos, podendo ser estabelecida na proporção de suas frações ideais (no solo e nas partes comuns) ou outra forma que a convenção...
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