Estimativa do valor da renda da terra

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ESTIMATIVA DO VALOR DA RENDA DA TERRA


1. INTRODUÇÃO.


Determinar o valor da renda justa de uma propriedade é uma operação critica devido a envolver rendimentos a partilhar equitativamente entre arrendatários e proprietários.
O valor da renda a pagar pelo arrendamento de um prédio rústico depende da produtividade natural da terra, dos preços de mercado dos produtos agrícolas eflorestais, dos custos de produção, das ajudas e subsídios oficiais e da relação oferta-procura de terras para arrendar.
Circunstâncias específicas podem justificar um valor mais alto ou mais baixo, tais como:
• Pequeno tamanho ou forma irregular das parcelas de cultivo;
• Presença de terraços, ravinas ou depressões (linhas de água) que afectem os tempos de execução das operações culturais;
•Dificuldade ou restrições de acesso aos campos de cultivo;
• Máxima proporção de área que pode ser semeada com culturas arvenses de sequeiro e regadio;
• Área com capacidade de uso limitada a pastagens e floresta;
• Área ocupada por matos e afloramentos rochosos;
• Nível alto ou baixo da fertilidade do solo ou do pH;
• Preços mais altos ou mais baixos devido a custos de transportes, facilidades deescoamento, distância às zonas industriais e centros de consumo ou procura alimentar;
• Nível das ajudas estatais aos preços e/ou rendimentos agrícolas (RPU e ajudas especificas).
Em regra a metodologia de estimativa do valor da renda da terra não considera o valor dos edifícios ou instalações agrícolas que o rendeiro possa usar.
A terra é um capital e, como tal, tem direito a um retorno sobre oinvestimento. Consequentemente, os proprietários que arrendam terras esperam um retorno do seu investimento com base no potencial de ganhos provenientes do rendimento da terra.
Por sua vez o rendeiro está disposto a pagar o uso da terra, mas o valor da renda que pode pagar encontra-se limitado por: a) o potencial de produção; b) o preço de mercado esperado para os produtos agrícolas; c) ascondições climáticas; d) a capacidade de gestão do próprio rendeiro.
A agricultura é uma actividade que envolve riscos e custos de investimento que devem ser considerados na definição do valor da renda. Contudo, é de referir que o pay back, ou seja o número de anos para amortizar o investimento, assim como o retorno anual sobre o investimento, são mais favoráveis ao arrendatário, o qual não tem queamortizar o investimento de aquisição da terra.
Na Comunidade Europeia existem apenas três países em que o valor da renda da terra é regulado: França, Bélgica e Holanda. Por exemplo, em França são publicadas tabelas com os limites mínimo e máximo do valor da renda por classe de solo. O mesmo acontecia em Portugal até 2009, onde era publicada uma Portaria com a tabela das rendas máximas. Esta tabela eraactualizada com a periodicidade de três anos com base na taxa de inflação acumulada verificada no triénio anterior.
Em Portugal, após a publicação do Dec.-Lei n.º 294/2009, de 13 de Outubro, o valor da renda passou a ser o resultado da negociação entre o proprietário e o arrendatário da terra. Sendo a renda paga em dinheiro, tal como estipula o diploma legal já referido, o rendeiro assume todosos riscos da produção e tem obrigatoriamente que ter lucro para poder continuar a fazer agricultura e poder pagar a renda. Situação que o proprietário deverá ter em consideração na definição da taxa de retorno que pretende obter do capital terra.
É razoável também admitir que o proprietário pretenda uma taxa de retorno do investimento no capital terra equivalente ao que obteria se aplicasse omesmo montante numa aplicação financeira a prazo ou em emissão de títulos de divida pública (bilhetes/obrigações/certificados do tesouro).
Assim, a negociação da renda deverá assegurar que ambas as partes recebem um lucro equitativo proporcional ao seu trabalho, investimento e risco envolvido.
Na estimativa do valor da renda da terra vamos calcular o valor de rendimento da terra, que traduz o...
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