Contratos

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INTRODUÇÃO

O contrato de locação é um dos mais importantes e também um dos mais utilizados na esfera contratual. Talvez por isso desperte tanta controvérsia e mereça a atenção de tantos estudiosos do Direito, e até mesmo atenção especial do legislador, que designou uma lei especial para esse tipo de contrato. A lei 8245/91.



A NATUREZA JURÍDICA DA LOCAÇÃO

“Locar” algo, segundoSoares Amora, significa alugar, arrendar um determinado objeto. O termo arrendamento, bastante utilizado no universo contratual, condiz ao contrato de locação, que, por sua vez, é aquele em que uma parte, geralmente o proprietário do objeto, cede à outra parte este em troca de uma determinada prestação.
È importante salientar que a coisa não pode exaurir-se com o uso e gozo proporcionado à parteusufruinte; portanto bens como gás, energia elétrica ou mesmo água não podem ser objeto de locação.

No que tange à sua classificação, o contrato de locação é oneroso – pois ambas as partes têm vantagem e proveito econômico, na maior parte das vezes consensual, comutativo – pois há uma prestação e uma contraprestação - , de execução continuada - há continuidade de prestação até que se cesse ocontrato – o aluguel;O contrato será o de comodato e não solene - uma vez que a lei não lhe exige forma especial, podendo ser verbal, conquanto na Lei do Inquilinato o contrato escrito conceda maior proteção ao inquilino. Resulta-se a partir dessa caracterização um dos seus três principais pressupostos: a contratualidade, seguida da chamada “cessão temporária de uso e gozo” (onde há transferência depropriedade) e remuneração. Este último se materializa perante o aluguel, o salário e a soldada, conforme o contrato se tratar de locação de coisa, prestação de serviço ou empreitada, respectivamente.

O contrato de locação possui três espécies: locação de serviços, de obra e de coisas.

Locação de serviços (locatio conductio operarum): De acordo com a explicação de Maria Helena Diniz, “Serelativa a uma prestação de serviço economicamente apreciável, considerada em si mesma, independente do resultado”. Em outras palavras, nessa espécie de locação uma parte presta serviços à outra mediante um pagamento.

Locação de obra ou empreitada (locatio conductio operis):No entender de Sílvio Rodrigues, é aquela em que há um obra “... para a qual o locador promete fornecer seu trabalho e/oumaterial em troca de uma remuneração”.

Locação de coisa (locatio conductio rerum): É aquela que, como cita Venosa, “O locador cedia ao locatário o uso e gozo de um bem mediante dinheiro”, fazendo referência ao Direito Romano. Essa espécie de locação, cuida exclusivamente do uso e gozo de bem infungível (que não se esgota), uma vez que ao tratar de um bem fungível, haveria o negócio mútuo e nãode locação.

A lei do inquilinato, para a qual o estudo desta pesquisa está sendo direcionado, toca a espécie locação de coisas.


A LEI DO INQUILINATO

A lei do inquilinato, de nº 8245, publicada em outubro de 1991, dispões sobre as locações de imóveis urbanos, bem como os procedimentos pertinentes a mesama, excluindo-se, pelo menos num primeiro instante – como cita Venosa, os bensmóveis e os imóveis rurais.

Isso porque, a partir da reflexão do mesmo autor, “Considera-se imóvel urbano conforme sua destinação e não de acordo com sua localização”. O que Venosa defende é a idéia de que mesmo situado numa área rural, o imóvel pode ser considerado urbano para fins de locação desde que seja destinado à moradia ou ao comércio.

A lei também denominada norma inquilinária por parteda doutrina exclui do seu âmbito de atuação alguns dos tipos de imóveis urbanos. Logo em seu primeiro artigo, diz expressamente que não cuida de apart-hotéis, arrendamentos mercantis (leasing), espaços destinados à publicidade, imóveis da União e vagas de garagem autônomas e estacionamentos, por pertencerem à alçada do código civil ou de legislações especiais.

Alguns juristas costumam...
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