compra e venda conceito da emerj

Tema X

Compra e venda I. Conceito. Classificação. Elementos. Restrições legais à celebração do contrato de compra e venda. Invalidade da compra e venda. Efeitos da compra e venda. Tradição. Compra e venda de imóveis. Venda ad corpus e ad mensuram. Venda em condomínio pro indiviso.

Notas de Aula1

1. Contrato de compra e venda Os efeitos do contrato de compra e venda são determinados, no ordenamento, por questão de política legislativa, e não da essência do contrato, ou seja: a compra e venda, no Brasil, gera efeitos pessoais, e não reais, porque assim quis o legislador, e não porque a essência do contrato não permite a geração de efeitos reais – tanto que, na França, estes efeitos existem em contratos de compra e venda.
Há, pelo ensejo, três grandes sistemas de atribuição de efeitos aos contratos de compra e venda, a saber: o alemão, o francês, e o antigo sistema soviético. Na França, a celebração do contrato de compra e venda, ela própria, transfere a propriedade do objeto do contrato. Na Alemanha, ao contrário, a celebração do contrato gera apenas direito obrigacional, não transferindo desde já a propriedade, como na França – a transmissão da propriedade só ocorre com algum ato posterior, translativo, qual seja, o registro do bem imóvel ou a tradição do móvel. No antigo sistema soviético, por sua vez, vigia um hibridismo, e o contrato será suficiente à transmissão da propriedade ou não a depender do objeto: se se tratar de coisa certa, há transferência de propriedade; se coisa incerta, é necessária a tradição.
Nosso sistema, como se sabe, segue o modelo alemão. Não há, no Brasil, contrato com efeitos reais – não se confundindo com os contratos reais, a classificação do contrato como real. E o contrato de compra e venda não foge à regra: este gera tão-somente direito obrigacional, dependendo de atos posteriores para transmissão efetiva da propriedade. Não se confunda a possibilidade de adjudicação compulsória, que surge com a promessa de compra e venda