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Despejo de imóvel urbano por denúncia vazia

1) A locação de imóvel urbano é regida pela lei 8.245/91, aperfeiçoada pela lei 12.112/09. Diferentemente, a locação de coisas é regida pelo Código Civil. O regime jurídico de uma e outra espécie de locação é distinto.
2) Os contratos, de maneira geral, devem se extinguir com o cumprimento das obrigações neles previstas. Porém, em determinadas circunstâncias, a extinção ocorre sem o cumprimento, parcial ou total, de seu fim. Com a locação, que é espécie de contrato, verifica-se o mesmo fenômeno. São causas de extinção da locação, dentre outras: o inadimplemento de uma das partes, o perecimento do objeto, a desapropriação do imóvel locado, o distrato, etc.
3) Há 3 espécies de locação de imóvel urbano: a residencial, a não residencial e a de temporada.
4) Quando o locador de imóvel urbano pretende romper, unilateralmente, o vínculo locatício e, com isso, a retomada do imóvel, deve manifestar a sua vontade por meio da denúncia, que é uma espécie de notificação, dirigida ao locatário. Diz-se que a denúncia é cheia quando o locador justifica a sua pretensão de retomada do bem com uma das razões contidas na lei, no art. 47 da lei 8.245/91 (ex: uso próprio, falta de pagamento de aluguel, infração contratual, etc). Se não existir razão alguma para a retomada, a não ser a intenção, pura e simples, de reaver o bem locado, a denúncia é chamada de vazia, ou seja, imotivada, destituída de qualquer justificativa específica contida na lei.
5) Enquanto a locação vige por prazo determinado, o locador não pode pretender a retomada do imóvel por denúncia vazia, ainda que se disponha a pagar a multa contratual. E qualquer cláusula contratual que afaste essa regra é nula de pleno direito (art. 45 da lei 8.245/91).
Também não é toda causa de "denúncia cheia" que autoriza a retomada do bem, enquanto o contrato vige por tempo determinado. Por exemplo, o locador não pode pretender o despejo para uso próprio nesse período, mas se a causa