Parecer Opinativo na compra de imóvel na planta

PARECER OPINATIVO

1. Introdução

A presente análise visa determinar a situação do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda relativa a venda de unidades autônomas na planta de um condomínio a ser instituído na Rua Tal, Loteamento Beltrano, cidade Ciclano, bem como definir diretrizes para o bem andamento do negócio ora transacionado, visando coibir anormalidades para esses tipos de contratos.

2. Considerações Preliminares

Inicialmente, cabe salientar que os contratos de compra e venda de imóveis na planta e em condomínio a ser instituído é, atualmente, bastante comum, devido às possibilidades de financiamento, como programar a data de entrega do bem.

No entanto, ao realizar esse tipo de negócio, tanto o incorporador (pessoa física ou jurídica que compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidade autônomas – artigo 29 da Lei 4.591/64) e o comprador devem obervar o atendimento de certas formalidades que a lei exige, das quais abordaremos abaixo.

3. Condições essenciais ao negócio

3.1. Do Registro de Incorporação

Pela lei 4591-64, é obrigatório o Registro da Incorporação, no cartório imobiliário, antes do incorporador poder dar início a venda das unidades. As vendas na hipótese de não haver registro não são validas, antes de registrar a incorporação o incorporador sequer pode fazer quaisquer tipos de publicidade para a venda das unidades autônomas.
A lei exige, portanto, um mínimo de segurança possível. Ressalta-se que antes de efetuar o registro em cartório o projeto deverá estar aprovado na prefeitura, sendo certo que o alvará de prefeitura de edificação não supre a ausência do Registro da Incorporação em cartório.
3.2. Do Memorial Descritivo
Ao realizar um contrato de compra e venda de um imóvel na planta, a ele deve estar anexo o Memorial Descritivo do imóvel, onde deve conter a descrição de todos os materiais que serão utilizados na obra.
Memorial descritivo é um