Riscos

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Especialistas apontam as ocorrências mais comuns que levam construtoras ao fracasso 
ou a graves prejuízos durante um empreendimento

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Todo investimento apresenta um risco proporcional ao ganho que se deseja obter. No caso de empreendimentos imobiliários, os riscos são expressivos e não podem ser menosprezados, pois a construção envolve investimentos altos. 

Segundoespecialistas, a construção civil tem dois vetores de risco. O custo e o mercado. A tendência é de que o primeiro deixe de ser um risco do ponto de vista sistêmico, uma vez que os construtores estão mais preparados para lidar com novas tecnologias e sistemas de produção. O segundo vetor, no entanto, pode ser mais perigoso. Estar alerta ainda é o caminho mais seguro para a tomada de decisões. 

Umaetapa importante e arriscada quando mal interpretada é a pesquisa de mercado. A fase que mais inspira a formatação dos produtos imobiliários é também crítica por ter um alto custo mas nem sempre resultados muito precisos. Como se caracteriza pela não- repetitividade, torna-se mais difícil corrigir ou aperfeiçoar algo depois, efeito contrário ao das pesquisas aplicadas na indústria de bens deconsumo não-duráveis, cuja produção tem continuidade e dá a possibilidade de aperfeiçoamento do produto. 

Nem sempre a demanda corresponde aos dados da pesquisa, e as vendas podem ser um fiasco. Segundo especialistas, o problema está na interpretação errônea dos dados. Em geral, mede-se o volume de demanda quando na verdade as pesquisas revelam uma tendência de comportamento, ou seja, pode-semostrar um certo padrão de liquidez para determinada tipologia de produto mas não se consegue medir um vetor específico de demanda. "Quando se pesquisa o que as pessoas estão comprando, avalia-se um mercado que pode desaparecer no futuro", explica João da Rocha Lima, coordenador do núcleo de Real State da USP. "A pesquisa de mercado imobiliário tem uma imagem qualitativa razoável, mas frágilquantitativamente", acrescenta.

Viabilidade
Daí os problemas decorrentes do lançamento de um produto semelhante a outro que foi um sucesso de vendas sem observar-se a viabilidade dessa prática, cujo procedimento é bastante comum na construção civil. O ideal, segundo Lima, é descobrir um nicho de mercado não-explorado, mas mesmo nesses casos o grau de risco pode ser elevado. De acordo com ele, atendência de comportamento das empresas é lançar os empreendimentos e só ir adiante quando determinada velocidade de vendas é alcançada. "Isso é caro, mas para muitos é a melhor solução", diz.

Enquanto a pesquisa alimenta a formatação do produto, a análise de custo e previsão de orçamento fornecerão subsídios para os estudos econômicos e financeiros que vão validá-lo. Segundo João da Rocha Lima, emgeral esse tipo de análise não é realizado com a devida intensidade, seja porque o empreendedor não tem estrutura capaz de fazê-la, seja porque não está disposto a pagar esse tipo de estudo, sujeitando-se a mergulhar num risco do qual não se conhece a dimensão. "Existem técnicas sofisticadas para a avaliação de riscos financeiros e econômicos e pode-se discutir com muita confiança se a análise forbem-feita", diz.

O conhecimento dos riscos, além de evitar surpresas durante a execução, contribui para a busca de alternativas e novas estratégias quando necessário. No entanto, é comum desconsiderar os fatores de riscos nas análises, validando perspectivas otimistas em detrimento de estratégias para dirimir riscos. É o caso de atrasos no empreendimento por motivos legais, técnicos, comerciais,ou eventuais inadimplências, ações judiciais, aumento de custos não previstos ou falta de financiamento imobiliário, por exemplo. Além disso, é importante não ignorar nos estudos os fatores mutáveis de longo do tempo, tais como preço de venda, custo de construção, tributos e tarifas.

No caso de tomada de financiamento, é imprescindível inserir no estudo de viabilidade as exigências bancárias...
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