Laudo pericial

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PARECER TÉCNICO





1 -- OBJETIVO DA VISTORIA:



O presente laudo tem como objetivo a determinação do valor locativo do imóvel sito à rua Araújo Pena, cidade do Rio de Janeiro.

A vistoria foi realizada no dia 22/04/97





2 -- CARACTERÍSTICAS GERAIS:




A rua Araújo Pena é plana, asfaltada, iluminação a vaporde mercúrio, passeios pavimentados, de uso misto, comercial e residencial, mão única de direção, no sentido Hadock Lobo -- Barão de Itapagipe, de reduzido movimento de veículos e pessoas, dispondo de todos os equipamentos comunitários indispensáveis.

Dista poucos metros de enorme favela, sendo este um elemento de desvalorização do local.


3 -- CARACTERÍSTICAS PARTICULARES:No terreno estão construídos dois prédios, um na parte frontal, edificado pelo Autor, e outro nos fundos edificado pelo Réu.

O prédio frontal tem dois pavimentos, trata-se de uma edificação antiga, com cerca de 80 anos, construída afastada das divisas, com “pé direito” elevado, dividido internamente em salas de escritório e salas de aulas, de acordo comadaptações feitas pelo Colégio. O acabamento é o mesmo original, com paredes revestidas e pintadas, piso em madeira e cobertura em telhas de barro.

O prédio encontra-se bem conservado pelo inquilino, exigindo o mesmo grande quantias para sua conservação.

O imóvel dos fundos, construído pelo Réu, tem quatro pavimentos e, e embora com padrão construtivoinferior ao do prédio frontal, trata-se de uma construção sólida, em concreto armado, fechamento em alvenaria revestida e pintada, com lajes do tipo “volterrana”, pisos revestidos com material plástico.

Foram consideradas as seguintes medidas para possibilitar a execução dos cálculos avaliatórios.

Terreno:

Frente 18,00 m
Área 540,00 m2

Construção:
Edificadopelo Autor:
Térreo 143,83 m2
2o Pav. 94,83 m2
Total 238,66 m2

Edificado pelo Réu:
Térreo : 66,00 m2
2o Pav. 132,70 m2
3o Pav. 132,70 m2
4o Pav 125,21 m2
Total 456,60 m2





4 -- CONSIDERAÇÕES SOBRE O LAUDO DO PERITO:


O ilustre Perito elaborou seu laudo de acordo com os padrões técnicos usuais, entretanto, nãolevou em consideração fatos relevantes a serem observados em renovatórias e revisionais, tais como:


a) O imóvel locado inicialmente é um prédio obsoleto e de difícil conservação;
b) A utilização rentábil do imóvel só foi possível com a construção de um anexo nos fundos, feito pelo inquilino;
c) Que o imóvel construído pelo inquilinose incorpora ao terreno, passando a ser de propriedade do locador, entretanto, tal fato deve ocorrer no final da locação;
d) Que atribuir aluguel ao imóvel construído pelo inquilino é admitir um enriquecimento sem causa, uma vez que o locador não investiu em sua construção.

O aluguel representa o retorno do capital empregado no imóvel, só cabendo aoproprietário rendimentos do capital por ele empregado, e não pelo investimento do inquilino.

Sendo assim, nenhum aluguel deverá ser atribuído ao imóvel construído pelo inquilino, devendo o locador receber apenas sobre o capital que lhe pertence.

O locador será beneficiado suficientemente ao final da locação, pelo recebimento de uma edificação de quatropavimentos, com área duas vezes maior do que aquela locada inicialmente.


De acordo com as considerações feitas, este Assistente apresentará os cálculos avaliatórios como segue:



5 -- CÁLCULOS AVALIATÓRIOS:


5.1 -- MÉTODO DA RENTABILIDADE (CUSTO DA CONSTRUÇÃO)




O valor do imóvel será calculado com base no custo da construção e de um percentual...
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