Empreendimentos imobiliarios

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PLANEJAMENTO DE MARKETING

GNICC 07
Marketing Imobiliário
Prof. José Antônio F. de Oliveira

Marcelo Prado
Julio Andrade
Felipe Esch
Diogo Xavier
Felipe Challub
Douver Cruz
Thalena Galvani

LAPA ALL SUÍTES

1 – DESCRIÇÃO DO PROJETO

O Lapa All Suítes será um empreendimento tipo Doble Room, com área privativa de 50 m2. Constituído de 80unidades autônomas com matrícula individual no RGI, operará na forma de um Pool Hoteleiro de 160 apartamentos de aproximadamente 24 m2.
Localizado no coração da Lapa, contará com restaurante, business Center, fitness e Spa. Voltado para o turismo empresarial, sua perspectiva de rentabilidade é excelente com taxas de ocupação superiores à 85%.
Sendo dono do seu próprio hotel, nossosinvestidores participarão mensalmente da distribuição dos lucros da operação hoteleira.


2 – ANÁLISE DE ATRATIVIDADE DO MERCADO

Efetuamos a análise quanto aos seguintes fatores: características do mercado, tecnológicos, relativos à concorrência e econômicos / financeiros.
Detectamos 11 fatores de alta atratividade, contra 3 de média e 6 de baixa. Entre os de alta atratividade destacamos:mercado de bom tamanho e ainda em crescimento, com potencial para novos produtos, não suscetível a aspectos culturais, com clientes sem poder de barganha, com baixo nível tecnológico requerido, baixa concentração de concorrentes, incluído num setor de alta lucratividade e com alto potencial de alavancagem.

3 – ANÁLISE DO CONSUMIDOR

Em se tratando de investidores, percebemos o consumidorinsatisfeito com o fato do mercado não lhe oferecer a possibilidade de investir em um imóvel com uma matrícula individual no RGI, o que lhe transmitiria mais segurança jurídica. Por outro lado é fundamental para ele que o empreendimento conte com os serviços básicos para o público que se destina, no caso o turismo empresarial, e ainda que seja operado por uma bandeira com reconhecida experiência nessenicho do mercado e de renome internacional. Como fatores que mais desgostam, podemos elencar: descumprimento de cronograma, desatenção com os aspectos arquitetônicos e de acabamento, e ainda de falhas na funcionalidade. Porque esses itens podem alterar significativamente seus resultados e estudos de viabilidade.
Esses investidores preferem pagar parcelado durante a obra direto com aincorporadora. Normalmente fecham negócio direto no Stand de Vendas ou na imobiliária.
São atraídos por bons negócios e influenciados diretamente pela troca de informações no mercado. Eles mesmos avaliam e fecham o negócio, tendo sempre em mente os atrativos para o seu cliente final, que são os hóspedes do hotel.
São compradores que medem bem a relação custo x benefício de suas compras, isto é,compradores de valor.
Com relação à percepção do preço praticado, concluímos que não estamos sujeitos aos efeitos de referência de preço, na medida não há produtos similares com essa localização, fazendo com que a comparação de preços seja bastante difícil. Não estão sujeitos aos efeitos de custo de mudança de fornecedor ou de gastos já efetuados. Em contrapartida, o que mais influencia na percepção depreço é o benefício final, isto é, o resultado financeiro da operação hoteleira.

4 – ANÁLISE DO MERCADO

Os principais concorrentes são João Fortes, Calçada e Galwan, todas de capital local e organizadas em divisões. Todas atuam nas vendas com equipes próprias e terceirizadas.
Dentre os fatores da cultura interna dessas empresas que vale a pena investirmos para sabermos mais ,destacam-se: descobrir como se dá o processo de motivação da equipe de vendas e quais as taxas de atratividade utilizadas em seus estudos de viabilidade.
Esse nicho de mercado é segmentado da seguinte forma: incorporadoras que atuam fora do município do Rio, porém na região Metropolitana, fugindo assim da Lei do Apart hotel (área min. 48 m2) e conseguindo atrair investidores de menor potencial, devido...
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