Analise financeira

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Caso Jardim Imperador
EAD0631 – Avaliação de Projetos de Investimento

1. Alterações nas premissas
1.1.Inflação
Segundo pesquisa no site do SECOVI, existe um índice que calcula com maior precisão a inflação do setor da construção civil. Esse índice é o INCC-DI, Índice Nacional de Custo da Construção do Mercado – Disponibilidade Interna. O novo valor a ser utilizado para os cálculos será de7,046%. Este corresponde a média mensal do INCC-DI dos últimos anos (desde 2010). Os valores do INCC-DI podem ser encontrados http://indiceseconomicos.secovi.com.br/indicadormensal.php?idindicador=59 no link:

1.2.Custo da construção (m²)
Segundo pesquisa no site da Caixa Econômica Federal, existem dados do SINAPI que calculam o custo da construção civil no estado de São Paulo. Os dados databela a seguir referem-se ao mês de Setembro:

Padrão de Acabamento (em R$/m²) Normal Baixo Mínimo R$ 1.127,37 R$ 818,62 R$ 725,48
Assim, este dado depende do acabamento usado pela empresa. Além disso, esse número refere-se a um cálculo da construção de uma casa isolada e desconsidera os ganhos de escala do empreendimento. Por se tratar de uma construção de casas populares, o padrão baixo pode serconsiderado o mais adequado. Para considerar o ganho de escala, o valor deve ser um pouco menor que o dado na tabela. Será utilizado, portanto, um valor de R$ 780,00 / m².


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2. Cenário Base
Considerando as alterações nas premissas foi possível projetar o caixa do projeto. O fluxo de caixa está representado a seguir:

Mês 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Valor R$(6.000.000,00) R$ (263.919,46) R$ (528.450,40) R$ (530.492,91) R$ (170.047,04) R$ (534.612,85) R$ (536.690,42) R$ 2.917.470,19 R$ (178.381,09) R$ (542.994,33)

Mês 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

Valor R$ (545.119,60) R$ 2.808.993,05 R$ (24.406,47) R$ (389.068,22) R$ (391.242,27) R$ 3.062.821,31 R$ (33.127,55) R$ (7.000,00) R$ (7.000,00) R$ 3.449.250,00

2.1.VPL
Com o fluxo caixa foi calculado oVPL do projeto utilizando 18% como taxa de desconto. O valor encontrado foi negativo: R$ -50.574,95. Isso indica que, nessas condições, o projeto não deve ser implementado.

2.2.TIR modificada
Para calcular a TIR modificada é preciso conhecer a taxa de reinvestimento. O valor usado deve ser o retorno de um ativo livre de risco. Nesse caso, será usada a projeção da taxa SELIC. A projeção dataxa SELIC para junho de 2014 (data próxima do fim do projeto) é de 7,6% (Fonte: Jornal Valor Econômico, disponível em www.valor.com.br/valor-data/indicesfinanceiros/indicadores-de-mercado#mercado-futuro). Entretanto, a taxa de financiamento também está atrelada a taxa de SELIC, fazendo com que o efeito do reinvestimento seja nulo, tornando o cálculo da TIR modificada pouco útil.


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3. Análise de Sensibilidade
Agora será calculada a sensibilidade das principais variáveis do projeto. Para isso, a variável sofrerá uma variação de 10% e será observada a variação do VPL. Os valores encontrados estão listados na tabela a seguir, por ordem de sensibilidade:

Variável Preço de Venda Custo do Terreno Custo Construção (M2) Comissão de Vendas Custo de Gestão daConstrução Despesas Administrativas

Impacto no VPL (Variação Percentual em módulo) 2237,12% 1186,36% 1048,63% 181,21% 112,35% 22,97%

Os valores percentuais da tabela representam a variação do VPL após variação de 10% na variável em questão. Quanto maior o valor, mais sensível é a variável. Portanto, neste projeto, o preço de venda é a variável mais sensível.

4. Cenários
Nessa etapa serãousadas alteradas as variáveis mais sensíveis do projeto para identificar quais valores devem ser negociados pela gestão do empreendimento para tornar o projeto viável. A tabela a seguir mostrar o valor mínimo a ser cobrado pela casa (mantendo os custos constantes) que torna o VPL positivo:

Variável Preço de Venda

Valor mínimo VPL Correspondente R$ 175.783,00 R$ 48,15

A tabela a seguir...
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