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INOVAÇÕES NA LEI DE LOCAÇÕES


Nome do Acadêmico[1]
Nome do Orientador[2]


RESUMO: Desde 1991 as locações imobiliárias são regidas pela Lei nº 8.245, conhecida também como Lei do Inquilinato ou Lei das Locações. Acontece que, com o passar do tempo, as necessidades sociais mudam, e com isso deve-se buscar adaptar as legislações existentes a essas mudanças. Com base nisso, foi sancionada,em 2009, a Lei nº 12.112, que teve como principal objetivo atualizar e inovar a Lei nº 8.245/91, de acordo com as necessidades atuais. O presente trabalho busca mostrar as principais mudanças trazidas pela Lei 12.112/09, apresentando um quadro comparativo entre as duas Leis e tecendo comentários esclarecedores sobre as inovações que merecem maior destaque.

Palavras-chave: Locação Imobiliária;Inquilinato; Lei das Locações.

INTRODUÇÃO
A locação imobiliária é regida pela Lei nº 8.245/1991 (conhecida como Lei de Locações ou Lei do Inquilinato) que foi recentemente atualizada pela Lei nº 12.112/2009.
Desde que foi implementada, a Lei nº 8.245/91 vem sofrendo alterações de acordo com as necessidades sociais. Algumas alterações beneficiavam mais os proprietários de imóveis,outras, os inquilinos, de forma a tentar estabelecer um equilíbrio entre eles.
Quando os beneficiados eram os proprietários de imóveis, havia um número maior de despejos, o que ocasionava, de certa forma, um problema social.
Por outro lado, quando se buscava dar aos inquilinos a segurança que precisavam, ocorria a diminuição da oferta de imóveis, vez que estando estes maisamparados pela Lei, os proprietários preferiam manter seus imóveis fechados, a correr riscos, pois não se sentiam protegidos pela lei.
A mudança trazida pela nova Lei buscou mais uma vez equilibrar essa relação, de forma a beneficiar o proprietário, o fiador e o bom pagador. Outro objetivo que embalou as alterações foi, a expectativa de que com elas houvesse um aumento na oferta de imóveis paralocação e a conseqüente redução no valor dos alugueis.
Outro destaque é o fato de que grande parte das mudanças tiveram a finalidade de regularizar situações que no judiciário já estavam pacificadas, mas que na Lei permaneciam em aberto.
A ‘nova Lei’ buscou também enxugar o judiciário. De acordo com o que era prevista anteriormente em Lei, a ação de despejo por falta de pagamentodemorava em torno de 14 meses, agora há novas possibilidades de despejo liminar, o que facilita e torna mais célere o processo de retomada do imóvel desafogando assim o judiciário.

1 BREVE HISTÓRICO DAS LOCAÇÕES
A locação tem origem romana e já foi conhecida por outros direitos antigos, como o germânico.
Entre os romanos, locação se denomina locatio conductio e se constitui comocontrato consensual (aquele que se dá pelo consentimento das partes), do qual não deriva para o locatário qualquer direito real.
Segundo parte da doutrina, a Locatio Conducto possuía três espécies: A Locatio Rei (ou rerum) – que trata da locação de coisas; a Locatio operarum – responsável pela locação de serviços; e a Locatio Operis Faciendi – que é a locação de empreitada ou obra. Algunsautores discordam desta divisão, e afirmam que os romanos só conheceram um tipo contratual único, porém que continha três finalidades diversas.
A evolução do Direito modificou a classificação romana catalogando a moderna análise doutrinária, como sendo categorias distintas, todos os contratos tidos como espécie do gênero locatio.
Hoje a expressão locatio corresponde exclusivamenteao contrato que visa proporcionar a alguém o uso e gozo, por tempo limitado, de coisa infungível e restituível, em troca de retribuição. Segundo o mestre Orlando Gomes "locação é só a de coisas".
Segundo Beviláqua (2003, p.192), pode-se definir locação como:

O contrato pelo qual uma das partes, mediante remuneração paga pela outra, se compromete a fornecer-lhe,...
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