trabalho acao renovatoria

Introdução

O instituto que traduz a lógica por trás da diferença conceitual entre a locação residencial e a comercial é a ação renovatória. Prerrogativa exclusiva em contratos de locação de imóvel para fins comerciais, essa ação tem como finalidade primordial a proteção do ponto comercial com a renovação compulsória do contrato.

Considerando que dentre os direitos componentes do estabelecimento comercial, e, por conseguinte, de titularidade do empresário, estão aqueles decorrentes de contrato de locação não-residencial de imóvel, em que o comerciante ocupa a posição de locatário, deve existir um instrumento capaz de protegê-lo, qual seja a ação renovatória.

Requisitos legais para propositura da ação renovatória

Para a propositura da ação há que considerar os requisitos do art. 51 da Lei 8245/1991, que devem ser atendidos para que a renovação seja exigida:
1) explorar o mesmo ramo de atividade econômica por, no mínimo, três anos consecutivos;
2) contrato por prazo determinado mínimo de cinco anos, computadas as renovações sucessivas;

Ademais, o art. 52 trata das hipóteses em que o locador não estará obrigado a renovar o contrato de locação: I – se por determinação de Poder Público tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificação de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade.
O fundamento desta possibilidade de não-renovação do imóvel reside, na primeira hipótese, na eventual sanção a ser imputada ao locador em caso de descumprimento de determinação oficial do Poder Público. Na segunda hipótese, a conveniência do locador em retomar o prédio locado com o escopo de promover sua valorização, maximizando o seu valor. II – se o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente. Aqui, o locador pode retomar o imóvel para uso próprio, ou