Planejando Minha próxima negociação - compra de um imóvel

Negociação - NAP
Professor:

Tema: “Planejamento da minha próxima negociação” - Compra de um Imóvel
Considerações:
Negociação direta com proprietário
Localização de preferência: zona oeste da capital
Faixa de valor: entre 250 e 450 mil reais
Condições de pagamento: entrada de até 50% e saldo financiado
Tempo de construção: entre 5 e 10 anos

Objetivo: descrever como você irá preparar-se e planejar-se para uma negociação, informando:
1. Zona para Possível Acordo (ZOPA) em valores
Valor máximo do apartamento: R$ 450 mil
Área útil: 50 m²
Bairro: Pinheiros
Características obrigatórias: 1 suíte, lavabo, cozinha americana,1 vaga de garagem, varanda
Diferenciais: condomínio com piscina, área de festas, e valor de taxa de condomínio baixa (teto: R$ 600,00)

O ideal é encontrar um apartamento com as obras já iniciadas e cujo proprietário esteja com dificuldade para continuar pagando as parcelas.
Na zona oeste, o valor médio do m² dos imóveis novos é R$ 10 mil, ou seja, um apartamento de 50 m² estaria avaliado em R$ 500 mil. O diferencial na negociação será a possibilidade de 30% de entrada e o saldo negociado em apenas 24 parcelas pagas diretamente ao proprietário, diferente da maioria das condições de negociações feitas com imóveis desse tipo. Além disso, a zona oeste tem hoje uma grande quantidade de imóveis disponíveis com as características descritas, e por isso existe uma grande possibilidade de negociação, já que a oferta esta superando a demanda da região.
2. Possíveis obstáculos à negociação
Uma vez que o imóvel ideal seja encontrado, o principal obstáculo é o preço de venda. O valor máximo não pode em hipótese alguma ultrapassar os R$ 450 mil.
3. Perguntas para identificar interesses do vendedor
Motivo da venda (caso o vendedor tenha interesse em conseguir liquidez para quitar uma dívida ou pretende adquirir um imóvel de maior valor, é mais fácil negociar o valor total do imóvel)
Tempo que o apartamento está anunciado no mercado (se