Patrimonia de afetação

Em 04.09.2001 foi criado pela MP 2.221 o Patrimônio de Afetação, quando foi alterada a Lei no 4.591/64, para garantir a efetividade das incorporações imobiliárias, em proteção dos milhares de aderentes lesados ao longo de lamentáveis quebras empresarias do setor. Então nova figura de direito real de garantia destinava-se a estimular a constituição de reserva de bens a constituir um patrimônio autônomo ao do incorporador, objeto de garantia em favor dos promitentes-compradores, tornado imune à insolvência ou falência daqueles. Chamávamos atenção, à época, nas 3ª e 4ª edições de nossa obra Curso de Direito Imobiliário, pela Lumen Juris, RJ, para a realidade de nascer morta em sua efetividade a referida norma; isto porque, deixava-se a critério exclusivo do incorporador a referida submissão do projeto de incorporação ao sistema proposto de garantia. A previsão um tanto visionária fez-se certa e agora volta o legislador, através da Lei 10.931/04, a tentar empreender mecanismos fiscais de estímulo à implantação do referido meio de garantia. Revoga a MP 2.221/04 e incorpora-se ao corpo da Lei 4.591/64, como da mesma forma fizera a revogada MP. A Lei 10.931/04, de extensa abrangência, determina alíquotas especiais para tributação dos empreendimentos que adotem este novo sistema de garantia de afetação, conforme artigos 1o e 4o.

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1. Características do patrimônio de afetação

Este novo sistema de direito real de garantia oferece oportunidade ao incorporador para destacar de seu patrimônio, ou de terceiros parceiros, um conjunto de bens que será reconhecido como patrimônio autônomo. Constituído pelos recursos obtidos com a comercialização das futuras unidades, pelas benfeitorias a serem agregadas a suas receitas, ou mesmo o próprio imóvel sobre o qual venha a ser edificada a incorporação. Este patrimônio constituído responderá, quando necessário, por quebras e outras indenizações