Parecer - Incorporação Imobiliária e RET

Páginas: 9 (2028 palavras) Publicado: 1 de novembro de 2013
PARECER JURÍDICO

Assunto:
Assunto: Análise
Criação de Incorporadora – Aspectos Vantajosos;
Criação de Sociedade de Propósito Específico – SPE – Aspectos
Vantajosos;

ANÁLISE:

O objetivo de realizarmos uma análise da eventual criação de uma
Incorporadora Imobiliária ou uma Sociedade de Propósito Específico - SPE.

Pois bem, iremos primeiramente tratar da,
INCORPORADORA:INCORPORADORA

A priori necessário ponderar que se trata de negócio de
Incorporação Imobiliária, onde se qualifica como atividade com intuito de
promover e realizar construção para alienação Total ou Parcial, de
edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.
Atinente ao caso específico, e elucidando questões acerca do
instituto em comento, são vários os aspectos a seremabordados, o mais
importante deles e o que gera maior proveito na incidência tributária é
inerente ao Patrimônio de Afetação.
O Patrimônio de Afetação é uma figura jurídica criada pela Medida
Provisória 2221/2001 que introduz uma mudança na Lei 4.591 de 1964,

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que estabelece que o empreendimento seja separado do patrimônio da
empresa. Tal cuidado do legislador se deve emgrande parte por grandes
quebras de construtoras, a exemplo disso temos a ENCOL.
Assim, a figura jurídica acima referendada é um fator de Garantia
ao Empreendimento que está sendo construído, assegurando desde seu
início (imóvel na planta) que a obra será realizada e concluída, logo o
patrimônio de afetação tem o condão de proteger os adquirentes de que a
obra ocorrerá e será finalizada,objetivando acima de tudo em não admitir
que o incorporador venha a usar dos recursos do empreendimento afetado
em outro diverso desse.
Entrementes, o regime em destaque em nosso ordenamento
ainda é tido como FACULTATIVO ou tecnicamente falando, é Regime
Opcional, a empresa construtora – Incorporadora adota se lhe convier.
31Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá sersubmetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões
objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a
ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e
constituirão

patrimônio

de

afetação,

destinado

à

consecução

da

incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos
respectivosadquirentes.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Sendo vontade da Incorporadora em adotar tal regime, para a sua
constituição a empresa deve promover a Averbação na Matrícula do
referido imóvel optando pelo Regime em Cartório de Registro de Imóveis
adstrito ao empreendimento, no qual também deverá constar o Memorial de
Incorporação. In verbis:
31
Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetaçãomediante
averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado
pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de
direitos reais de aquisição sobre o terreno.(Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
único.
Parágrafo único A averbação não será obstada pela existência de ônus
reais

que

tenham

sido

constituídos

sobre

o

imóvel

objeto

daPágina 2 de 8

incorporação para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou
do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento.(Incluído
pela Lei nº 10.931, de 2004)

Neste compasso, com o advento da Lei 10.931 de 2.004, que
alterou a Lei 4.591/64, o legislador oferece um favorecimento, intitulado
Regime Tributário Especial (RET).
Ainda, a opção pelo RET será efetivadaquando atendidos os
seguintes requisitos:
I - afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação
imobiliária

nos

termos

dos

artigos

31-A

a

31-E

da

Lei

4.591/1964;
II - inscrição de cada incorporação afetada no Cadastro Nacional
da Pessoa Jurídica (CNPJ), vinculada ao evento 109 - Inscrição de
Incorporação Imobiliária - Patrimônio de Afetação;
III -...
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