Matéria - Imobiliário

Direto Imobiliário
Aula 1

06/02/2014
Compromisso de Compra e Venda

Conceito: Ato bilateral, comutativo e pré-constituinte da obrigação de vender.
Para Pontes de Miranda: Contrato pelo qual as partes se obrigam a concluir outro negócio, sendo essencial a noção do pré-contrato que se obriga alguém a concluir contrato ou o negócio jurídico.
A promessa de compra e venda é um contrato preliminar onde as partes se obrigam a futuramente assinar contrato de compra e venda.
Decreto Lei de 3079/38:
Antes:




Não existia execução compulsória para o cumprimento do contrato de promessa de compra e venda.
Antes também não possuía esse contrato eficácia de direito real.
A solução era a cobrança dos valores que o comprador pagou, além de perdas e danos.

Depois (DL 58/37):


Execução compulsória da promessa como medida de proteção social dos números aderentes aos loteamentos rurais por aquisição ou prestações.

Características: Bilateral, comutativo (em regra), típico (previsto em lei), execução diferida
(efeitos produzidos ao longo do tempo).

Natureza Jurídica
Se o contrato de promessa estiver registrado, a natureza é real. Se não tiver registrada a natureza é pessoal.
Consequências do contrato registrado: o o o o

Direito de Sequela (direito sobre a coisa, sem intermédio);
Usar, fruir e gozar, sendo possuidor do bem;
Opor esse direito à 3º (oponível “erga omnis” – impede que o 3º de boa fé fique com o imóvel [para ser 3º de boa fé, é necessário que este procure os meios legais para descobrir se o imóvel tem algum vício]);
Pode transferir seus direitos mediante cessão de seu contrato;

É obrigatório registrar o contrato de promessa de compra e venda?
R.: Não, porém registrado é negocio jurídico de direito real. Se não estiver registrado, esse será pessoal, portanto só valerá entre as partes.

Súmula 239
“O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de