Encargos condominio

5. A Dívida de Encargos de Condomínio e a Penhora do Imóvel na Situação de Proprietário ou Possuidor no Exercício do Direito Social Fundamental à Moradia

A jurisprudência dos tribunais brasileiros sustenta a existência de uma espécie de impositividade da penhora do imóvel objeto do direito real ou da posse a que atrelados os encargos de despesas de condomínio, no condomínio edilício, porque se trataria de espécie de obrigação propter rem. Faz-se correlação direta entre obrigação propter rem e obrigatoriedade da penhora.
No voto proferido no Recurso Especial n.º 208896-RS, a Ministra Nancy Andrighi, do STJ, afirma que as taxas de condomínio são obrigações propter rem e que a unidade condominial constitui a garantia do pagamento dos encargos, independentemente de quem seja o proprietário.
A mesma idéia de que o bem imóvel constitui garantia do pagamento da dívida de encargos de despesas de condomínio aparece na decisão proferida pela 9.ª Câmara Cível do extinto Tribunal de Alçada do Paraná, no recurso de Apelação Cível n.º 204883-3.
Os encargos de despesas de condomínio de fato constituem espécie de obrigação propter rem. Não é certo, porém, que na sistemática da legislação civil brasileira, reguladora das relações entre condôminos, no condomínio edilício, esteja a integrar o conteúdo da obrigação inerente aos encargos de despesas de condomínio espécie de garantia que recaia sobre o imóvel objeto do direito real ou da posse. Os encargos de despesas de condomínio não contemplam espécie de ônus reais de dupla composição constituída por obrigação propter rem, propriamente dita, e por garantia real. A falta de pagamento dos encargos de despesas de condomínio sujeita o devedor a pagar multa e juros, conforme o artigo 1336, do Código Civil de 2002, encargos típicos de inadimplemento no quadro do direito obrigacional.
Também não existe preferência da dívida de condomínio em relação a garantias reais incidentes sobre o imóvel, notadamente a hipoteca. O que pode