Direito

DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR

É o direito real de aquisição sobre bem imóvel alheio que surge a partir do registro do compromisso de compra e venda que não possui como cláusula expressa o direito de arrependimento.

Enquanto não registrado, os efeitos são “inter partes” (Direito Obrigacional), porém, a partir do registro passa a ter eficácia “erga omnes” (Direito Real).

Pode ser realizado por meio de escritura pública ou contrato particular, porém, se casado, será necessário a vênia conjugal, exceto em caso de regime de separação de bens.

Note: a promessa de compra e venda é um contrato preliminar quando possui cláusula expressa autorizando o arrependimento, caso contrário é um contrato definitivo, na medida em que não cabe o arrependimento. O registro deste no CRI (cartório de Registro de Imóveis) cria o direito real do promitente comprador, pois, quem compra, tem o direito de sequela (reaver a coisa), atributo do domínio (art. 1.228 CC).

Quando registrado o contrato no CRI, nasce o direito de preferência, bem como o direito de sequela (reaver) em prol do comprador.

O direito de adjudicação depende do registro?
1ª corrente: Não. Súmula 239 do STJ – “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”.
2ª corrente: defende que a súmula 239 do STJ perdeu sua eficácia em razão do advento do Código Civil de 2002.

Frente ao inadimplemento contratual, deve o comprador,obrigatoriamente, ser notificado, ainda que conste clausula resolutiva expressa. Tal notificação ocorrerá nos seguintes termos:

1. Se imóvel loteado, deve-se notificar, judicialmente e pelo CRI, o comprador para purgar a mora em 30 dias;
2. Se imóvel não loteado, deve-se notificar, judicialmente e peloCRTD, o comprador para purgar a mora em 15