Direito imobiliário

Páginas: 15 (3607 palavras) Publicado: 27 de abril de 2011
CLÁUSULAS RECORRENTES EM CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS NA PLANTA – ANÁLISE PRÁTICA DE SITUAÇÕES DO COTIDIANO
Leonardo Ayres Santiago

SUMÁRIO: I - Introdução; II - Possíveis conseqüências caso o contrato em questão seja celebrado por adesão; III- Ambigüidades e/ou contradições presentes nas cláusulas; IV - Existência, nas cláusulas, de previsão de renúncia antecipada do aderente aodireito resultante da natureza do negócio; V - Falência da vendedora e patrimônio de afetação; VI – Conclusão.

I- INTRODUÇÃO O presente artigo visa a examinar algumas cláusulas de um contrato de compra e venda de imóveis na planta, utilizando, para tanto, as normas constantes no Código Civil Brasileiro de 2002, os princípios que regem os contratos e a Lei nº 10.391/2004, que trata do patrimôniode afetação. O caso, objeto desta análise, envolve cláusulas bastante comuns no dia-a-dia de quem compra bens imóveis na planta. Daí porque surge a necessidade de sermos juridicamente bem assistidos ao celebrarmos contratos com construtoras ou incorporadoras. Para o estudo destas situações, ilustramos algumas cláusulas recorrentes em contratos desta espécie, analisando-as sob a ótica do DireitoCivil, visto que optamos privilegiar neste parecer a doutrina civilista, escapando de nossa pretensão adentrarmos na esfera consumeirista. Eis as cláusulas a que aludimos, encontradas em contratos desta espécie: X.1 A VENDEDORA poderá pleitear, a seu exclusivo critério, concessão de financiamento à produção, o que implicará a outorga de garantias, conforme adiante mencionado. X.1.1 A responsabilidadedo pagamento do financiamento à produção é inicial e exclusivamente da VENDEDORA, podendo ser objeto de seu repasse (subrogação na pessoa do COMPRADOR). X.2 Referida hipoteca ou alienação fiduciária abrangerá a totalidade do terreno e todas as unidades autônomas que integram o empreendimento, entre elas aquela ora compromissada à venda ao COMPRADOR. 1

X.3 Diante de todo o exposto, o COMPRADORDECLARA SUA EXPRESSA CIÊNCIA dos fatos narrados pela VENDEDORA e sua EXPRESSA, IRREVOGÁVEL e IRRETRATÁVEL ANUÊNCIA à futura hipoteca ou alienação fiduciária que a VENDEDORA constituirá em favor do agente financiador para garantia do financiamento à produção, que inclusive compreenderá a unidade autônoma, ora compromissada à venda ao COMPRADOR. X.4 Se necessário for, o COMPRADOR ratificará suaanuência, ora manifestada, no contrato de financiamento à produção. X.5 Se e quando for assinado e registrado o contrato com o agente financiador, a VENDEDORA encaminhará cópia de seu inteiro teor ao COMPRADOR.

Desta feita, primeiramente, serão expostas as conclusões possíveis caso o contrato seja realmente celebrado por adesão. Aí serão aplicados os princípios da função social do contrato e daboa-fé objetiva ao caso concreto, ora apresentado. Depois, apresentarei as possíveis ambigüidades e/ou contradições presentes nas cláusulas, bem como tratarei sobre a existência de previsão do disposto no art. 424, do Novo Código Civil (renúncia antecipada do aderente ao direito resultante da natureza do negócio. Por fim, pretende-se mostrar possíveis conseqüências em virtude da falência davendedora, citando o advento da Lei 10.391/2004 que trouxe uma grande inovação no mundo jurídico imobiliário, qual seja, o patrimônio de afetação. Este, conforme veremos a seguir, tranqüilizou pessoas que evitavam compra imóveis na planta desde o advento da falência da ENCOL. II – POSSÍVEIS CONSEQÜÊNCIAS CASO O CONTRATO EM QUESTÃO SEJA CELEBRADO POR ADESÃO Normalmente, quando duas pessoas, jurídicas ouprivadas, desejam celebrar contratos discutem livremente as cláusulas e, aceitando-as, assinam o ajuste. Ocorre que, em virtude de uma demanda exorbitante de contratos semelhantes que muitas empresas pactuavam, dentre elas, bancos, construtoras, etc., adveio o contrato de adesão, cuja liberdade das partes é bem minimizada. Segundo exposição de Orlando Gomes (1972, p. 3): “Contrato de adesão é o...
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