cláusulas abusivas nos contratos de compra e venda imóveis

Páginas: 5 (1065 palavras) Publicado: 9 de abril de 2014
AS CLÁUSULAS ABUSIVAS NOS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS

Marcos Luiz Alves de Melo
Graduado pela Universidade Federal do Pará.
Pós-graduado em Direito e Processo do Trabalho pela UNIDERP.
Advogado em Marabá.

O contrato escrito é sempre a maneira mais segura de se formalizar um negócio, especialmente de compra e venda de um imóvel, pois se constitui em prova física e objetivada avença e nele devem constar todas as condições que implementam o acordo de vontades, como, por exemplo, a descrição do bem objeto da aquisição, o preço e as condições de pagamento, além de cláusulas sobre a possibilidade de ruptura do contrato, multas, descontos e o foro competente para dirimir as controvérsias dele decorrentes.
Porém, como nem tudo é perfeito, é preciso estar atento, poisé comum existir algumas cláusulas abusivas nesse tipo de contrato.
Em nossa região, há pouco mais de três anos tem ocorrido uma explosão de venda de imóveis em loteamentos urbanos, cujos contratos, em sua imensa maioria, são de adesão, em que as cláusulas e condições o comprador não tem a opção de sugerir qualquer alteração.
O Código de Defesa do Consumidor (CDC) assegura o direito à liberdadede escolha e a igualdade nas contratações; à informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços; à proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, métodos comerciais coercitivos ou desleais; inversão do ônus da prova, bem como contra práticas e cláusulas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e serviços, além da efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais emorais, individuais, coletivos e difusos (art. 6º), estabelecendo, ainda, que as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor (art. 47).
Prevê ainda o CDC que nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam aperda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado (art. 53). 
Ao analisar alguns desses contratos temos encontrado cláusulas que preveem a alienação fiduciária do bem adquirido, a reserva de seu domínio, a sua hipoteca e uma série de outras cláusulas assecuratórias da posição do credor. Somado aisso, temos ainda a previsão de atualização das parcelas fixadas por índices oficiais cumulada com juros capitalizados, o que é vedado pela interpretação dada através da Súmula 121 do STF. Em contratos de um grande loteamento da cidade, esses índices, somados, chegaram a elevar a parcela em mais de 15% (quinze por cento), contrariando, inclusive, a atual queda na venda de imóveis na cidade, emrazão da crise que aqui se estabeleceu.
Em caso de inadimplemento das parcelas, esses contratos geralmente preveem multas e descontos que chegam a mais de 30% do valor pago pelo comprador, além de antecipar o vencimento da dívida e a possibilidade de cobrança judicial do valor total do imóvel e inscrição do nome do comprador em cadastro restritivo de crédito (SPC).
Alguns desses vendedores delotes têm atribuído ao comprador a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem, geralmente cobrada como sinal ou entrada, no entanto, não abatida do preço do imóvel, mas repassada diretamente ao corretor contratado pela incorporadora.
Esse contrato, denominado também de promessa de compra e venda, acaba por concentrar os riscos naturais do negócio para a parte contratante mais fraca, ocomprador que a ele adere.
Disso resulta um desequilíbrio contratual, tornando o contrato excessivamente oneroso ao comprador o que, somado à crise econômica, acabam por tornar a manutenção da relação contratual insustentável, tendo ainda como consequência a frustração das expectativas do comprador, geralmente um consumidor, e a proteção conferida, pelo contrato, àquele que o elaborou, através...
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