Bolha Imobiliária

Páginas: 5 (1089 palavras) Publicado: 15 de janeiro de 2014
Afinal, há ou não uma bolha imobiliária no Brasil? – Fabio Portela
30 de outubro de 2013 Bolha BOSS Sem categoria, 973
Artigo do Fabio Portela, padrinho do blog da bolha 
Fonte: http://www.opequenoinvestidor.com.br/2013/10/bolha-imobiliaria-brasil-2/
Tenho falado que o Brasil está criando as condições para uma bolha imobiliária desde o fim de 2009. De lá pra cá, me acostumei com as críticasque venho sofrendo, e que consistem em vários tipos de acusação. Já me acusaram de querer aparecer, de desejar estimular o pânico no mercado ou (pasmem!) de estar com inveja de quem lucrou nesse mercado. Alguns disseram que errei feio, pois estou falando do assunto desde 2009 e até agora “nada aconteceu”. Outros dizem que minhas previsões se mostraram acertadas. Acredito que muitas das acusações(e até alguns dos elogios) derivam de uma compreensão equivocada do que tenho chamado de bolha imobiliária durante todo esse tempo.
Recapitulando: o que é uma bolha?
A maior parte das pessoas acredita que uma bolha ocorre quando há uma queda generalizada nos preços. Mas isso não é necessário: é perfeitamente possível viver anos a fio com uma bolha que não “estoura”.  É possível viver ocrescimento e o estouro de uma bolha em menos de 6 meses – às vezes, até mesmo em algumas semanas.
Repetindo o que já disse em outro post há algum tempo, uma bolha não é definida pela queda nos preços. Ela é definida pelo deslocamento entre o preço de mercado de um ativo e a sua rentabilidade. Quando falo em rentabilidade, estou me referindo à relação entre a renda gerada pelo ativo e o seu preço demercado. Quando um apartamento pode ser alugado por R$ 2.000 por mês e custa R$ 200.000, sua rentabilidade bruta é de 1% ao mês, ou 12% ao ano (R$ 2.000 x 12 = R$ 24.000,00 por ano de aluguel). Quando o preço dele sobe para R$ 800.000,00 e o aluguel para R$ 3.000,00, a rentabilidade bruta mensal passa a ser de 0,375% ao mês, ou 4,5% ao ano.
Em um cenário de taxa de juros de 9,50% ao ano, 12% éexcelente. As pessoas passam a ter muito incentivo para comprar imóveis, porque a taxa de retorno é muito melhor do que qualquer outra aplicação no mercado. Mas 4,5% é ridículo. A não ser que os preços subam, não haverá qualquer incentivo financeiro para ter um imóvel. Se as pessoas forem racionais, venderão os imóveis para investir em aplicações financeiras.
A grande questão, aqui, é o pressuposto deracionalidade. “Se as pessoas forem racionais” e os preços estiverem muito acima do razoável, é plausível afirmar que a tendência é alta de os preços despencarem até o ponto de equilíbrio em que ter um imóvel garante uma renda compatível com o nível geral da taxa de juros. Mas a grande questão é que normalmente as pessoas não são tão racionais assim. Muitas querem ter um imóvel para dizer que nãodependem de aluguel, para dizer que têm um cantinho só seu, ou para tirar onda. Cada um tem seus motivos. E acabam tomando decisões financeiramente ruins porque levam em conta fatores outros que não apenas o estritamente financeiro.
Isso é errado? Não. É por conta desses fatores que bolhas podem persistir por anos a fio, inabaladas. Mas nem por isso não significa dizer que elas estão lá, aguardandoalguma coisa acontecer para que finalmente mostrem seu potencial de dano. Pode ser uma mudança na taxa de juros, um boom no mercado de ações que leve as pessoas a venderem seus imóveis para ganhar mais dinheiro no mercado, uma nova região sendo construída em uma cidade e que acaba atraindo as pessoas para comprarem imóveis lá e venderem suas residências originais. Ou pode acontecer de as pessoasfinalmente se darem conta de que pode fazer mais sentido viver de aluguel do que ter um imóvel. Whatever.
Porque acredito que há uma bolha imobiliária no Brasil?
No início, comecei a escrever sobre o tema “bolha imobiliária” por analisar a situação em minha cidade, Brasília. Analisei basicamente dois vetores naquele momento: a renda média da população da cidade e a rentabilidade do aluguel em...
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