O uso do solo urbano na economia capitalista

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  • Publicado : 21 de novembro de 2011
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O uso do solo urbano na economia capitalista

1. O pagamento do uso do solo urbano: a natureza da renda da terra.

O solo urbano é disputado por inúmeros usos. A propriedade privada do solo proporciona renda e é assemelhada ao capital.

O capital é constituído pela propriedade privada dos meios de produção, os quais quando movimentados pelo trabalho humano, reproduzem o seu valor, o valorda força de trabalho e mais um valor excedente, o lucro.

O “capital” imobiliário, o espaço, é apenas uma condição necessária à realização de qualquer atividade, mas não constitui meio de produção. A ocupação do solo é apenas uma contingência que seu estatuto de propriedade privada torna fonte de renda para quem a detém.

O “capital” imobiliário é um falso capital.

A origem de suavalorização é a monopolização do acesso a uma condição indispensável à atividade produtiva.

A propriedade imobiliária raramente se apresenta em sua forma “pura”, uma extensão de solo urbano intocada pela mão do homem. Quase sempre é dotada de benfeitorias, o que dá a impressão de que o seu valor resulta dessas benfeitorias. A influência de tais inversões muitas vezes é negligenciável. Imóveis com as mesmasbenfeitorias podem ter preços diferentes conforme sua localização. O valor da construção pode não cobrir o custo de sua demolição.

O “valor” da propriedade imobiliária, na economia capitalista, não passa da renda que ela proporciona, capitalizada a determinada taxa de juros.

2. A determinação da renda da terra urbana.

O uso do solo na economia capitalista é regulado pelo mecanismo demercado. E o acesso à utilização do espaço pode ser ganho mediante a compra de um direito de propriedade ou mediante o pagamento de um aluguel periódico.

Os preços do mercado imobiliário tendem a ser determinados pelo que a demanda estiver disposta a pagar. No mercado imobiliário, a oferta de espaço não depende do preço corrente, mas de outras circunstâncias.

A “produção” do espaço urbano sedá, em geral, pela incorporação à cidade de glebas que antes tinham uso agrícola e seu “custo de produção” é, nestes casos, equivalente à renda (agrícola) da terra que se deixa de auferir. Mas não há uma relação necessária entre este “custo” e o preço corrente no mercado imobiliário urbano.

A demanda por solo urbano muda freqüentemente, dependendo da expansão do tecido urbano. Por isso, o preço dedeterminada área deste espaço está sujeito a oscilações violentas, o que torna o mercado imobiliário essencialmente especulativo.

A valorização de uma gleba é antecipada em função de mudanças na estrutura urbana que ainda estão por acontecer. O especulador se dispõe a esperar um certo período, que pode ser bastante longo, até que as condições propícias se tenham realizado.

A procura porespaço na cidade é formada por empresas, por indivíduos ou por entidades que atendem as necessidades de consumo coletivo. Do ponto de vista das empresas, cada ponto do espaço urbano é único, no sentido de proporcionar determinado elenco de vantagens que influem sobre seus custos.

Conforme sua localização, cada empresa tem custos diferentes. As empresas pior localizadas têm menos vantagenslocacionais. As demais empresas teriam um lucro adicional ou super lucro, na medida em que seus custos, graças à melhor localização são mais baixos. Havendo concorrência entre as empresas pela localização conforme suas vantagens específicas o mais provável é que o aluguel ou o preço dos imóveis se fixe em nível bastante próximo do lucro adicional que pode ser auferido em cada um deles, gerando uma rendadiferencial.

Como todo espaço urbano é propriedade privada (com as exceções cabíveis), mesmo a pior localização tem que ser comprada ou alugada. O seu aluguel constitui a renda absoluta, sendo sua altura determinada, em última análise, pela margem existente entre o preço de mercado dos produtos da empresa que utiliza esta localização e o preço de produção.

É preciso ainda distinguir um...
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