Tecnico em transações imobiliarias

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  • Publicado : 17 de novembro de 2011
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OS CUIDADOS AO COMPRAR IMÓVEIS

Certamente, você já ouviu esse conselho muitas vezes. Se você colocou-o em prática nas décadas de 50, 60, 70 ou 80, parabéns! Provavelmente, você ficou contente com o retorno obtido. Mas, nos anos 90, a realidade começou a mudar…

Conselho Popular: “Meu filho, compre logo sua casa! Esse é o único investimento seguro!”

O Brasil, entre os anos 40 e 80,viveu uma enorme migração do campo para as cidades. Em 1940, 69% da população brasileira viviam na zona rural; em 1996, apenas 22% da população permaneciam no campo. Em decorrência, os imóveis urbanos assistiram a uma excelente apreciação em seus valores. Além disso, comprar casas e terrenos foi uma importante defesa contra as altas taxas de inflação. Esses imóveis saíram-se bem diante dos diversosplanos de estabilização econômica que vivemos a partir de 1986: Cruzado, Bresser, Verão, etc. Juntem-se a isso os enormes subsídios oferecidos pelo Sistema Financeiro da Habitação nos anos 70 e 80. Todos os ingredientes estavam reunidos para um boom imobiliário. Entretanto, os imóveis não conseguiram suportar as elevadas taxas de juros praticadas nos anos 90, principalmente após o Plano Real.Investir em imóveis implica riscos
Suponho que você não seja um profissional do mercado de imóveis que possa ficar garimpando oportunidades a cada instante. Nesse sentido, é importante alertá-lo de que existem outros riscos embutidos no investimento imobiliário. A compra de um imóvel costuma ser muito estressante. Mas se esse bem constituir-se na maior parte de seu patrimônio, não poupepreocupações. Elas deverão ser recompensadas. A seguir, vamos discutir os principais riscos desse investimento.

Depreciação
Um apartamento de luxo, nos anos 70, tinha quatro dormitórios, uma suíte, dois banheiros e uma garagem. O azulejo da moda era da cor preta ou vermelha. Hoje, um apartamento, para o mesmo perfil de consumidor, tem quatro suítes, um lavabo, quatro garagens, playground, salão defestas, sala de ginástica, segurança, etc. Hoje os azulejos têm cor pastel ou são substituídos por mármore ou granito. Em outras palavras, existem “modismos” que o mercado chama de “tendências”. Eles podem representar sérios riscos ao investidor em imóveis. Um conjunto comercial no centro de São Paulo, nos anos 60, era uma garantia de renda de aluguel segura e de valorização constante. Hoje, existemlá centenas de conjuntos comerciais vazios. Infelizmente, no Brasil, ainda não nos conscientizamos da importância de se preservarem as áreas centrais das cidades, em cuja infra-estrutura o poder público já fez bilionários investimentos. Em São Paulo, a Avenida Paulista viveu seu esplendor nos anos 80, a Avenida Faria Lima, nos anos 90 e hoje as grandes empresas ambicionam instalar seus escritóriosna Marginal Pinheiros. O poder público continua investindo bilhões para construir o “novo” centro. O “velho” fica mais
abandonado a cada dia. No Rio de Janeiro não é diferente. Copacabana foi superada por Ipanema e Leblon e, hoje, a Barra da Tijuca é o destino dos grandes investimentos imobiliários. Enfim, no Brasil, imóveis de 10 anos já são considerados antiquados. Há modismos quanto à planta,ao acabamento e às benfeitorias necessárias. Isso pode depreciar bastante um imóvel antigo. E se você comprar um imóvel novo, deverá arcar com a maior parte do impacto da depreciação.

Invasões em terrenos
Investir em grandes terrenos na periferia das cidades foi um ótimo negócio até a década de 90. As principais cidades brasileiras cresceram intensamente e esses investidores tiveram ummaravilhoso retorno. Mas hoje, existem riscos de invasão dos terrenos. As favelas, infelizmente, crescem em ritmo muito maior que o PIB brasileiro e as grandes cidades ficaram rodeadas por bolsões de miséria. Há riscos no investimento em terrenos na periferia.

Booms imobiliários
Nos anos 20, a Flórida vivenciou um grande boom imobiliário2. A população estava crescendo e havia uma escassez de...
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