Quinta da margalha

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Agradecimentos

Desde já agradecemos ao Eng. Rui Pereira Coutinho, pela simpatia com que nos recebeu e por toda a informação que nos facultou sobre a Quinta da Margalha.
Agradecemos também ao João Chambel José, gerente da Urbigav, pela disponibilidade que teve, para elaborar o orçamento de remodelação da casa senhorial em hotel rural.

ÍNDICE

Introdução 1Capitulo 1 – ENQUADRAMENTO TEORICO 2

1.1 Definição de Projecto de investimento 2
1.1.2 Os Projectos de Investimento na actualidade 2
1.1.3 Os Projectos de Investimento no Contexto do Plano de Referencia 3
1.1.4 Classificação dos Projectos 3
1.1.5 Fases de um Projecto de Investimento 5
1.2 Estudos de viabilidade 7
1.2.1 Plano de marketing 7
1.2.2 EstudosTécnicos 9
1.2.3 Alternativas de investimento 9
1.2.4 Custos de investimento 10
1.2.5 O Ponto Critico das Vendas 10
1.3 - Métodos de avaliação do projecto investimento 11
1.3.1 – Indicadores de custos e de benefícios de um projecto 12
1.3.1.1 Cash-Flow 13
1.3.1.2 Return On Investment - ROI 14
1.3.1.3 O Período de Recuperação do Investimento (PRI) 141.3.1.4 Rendibilidade dos Capitais Próprios 15
1.3.1.5 Valor Actual Liquido ( VAL ) 15
1.3.1.6 Taxa Interna de Rendibilidade ( TIR ) 16
1.3.1.7 Comparação entre VAL e TIR 17
1.3.1.8 Período de Recuperação do Investimento ou Pay-back 17
1.4 Formas de Financiamento 18
1.4.1 Auto financiamento 18
1.4.2 Financiamento externo 19
1.4.2.1 Financiamento de CurtoPrazo 20
1.4.2.2 Financiamento de Médio e Longo prazo 23
1.4.2.3 Financiamento de capital próprio vs Financiamento de capital alheio 26
1.4.3 Custo do capital da empresa 28
1.4.3.1 Custo Médio Ponderado do Capital (WACC) 28
1.4.3.2 Custo das Diferentes Fontes de Financiamento 29
1.5 Estrutura para o estudo da rendibilidade financeira de um projecto 31CAPITULO 2 – CARACTERIZAÇÃO DO PROJECTO 33

2.1 Enquadramento do Projecto 33
2.2 Turismo rural 35
2.3 O projecto 37
2.3.1 Breve História da Quinta da Margalha 37
2.3.2 Apresentação 37
2.3.3 Classificação e logótipo 38
2.3.4 Contexto histórico, interesses culturais e paisagísticos 39
2.3.5 Missão/Visão do Projecto 40
2.3.6 Política do Ambiente, Qualidade e Segurança40
2.3.7 Estrutura Funcional da Unidade Hoteleira (Organograma) 41
2.3.8 Serviços prestados ao cliente 42
2.3.9 Actividades 43
2.3.10 Tipos de tratamentos 44

Capitulo 3 - Objectivos Projecto 45

3.1 Factor de diferenciação 45
3.2 Plano Marketing 47
3.2.1 Situação actual 47
3.2.1.1 Produto 50
3.2.1.2. Preço 50
3.2.1.3 Macro- Envolvente 513.2.1.4 Tendências 62
3.2.2 Objectivos de Marketing 63
3.2.3 Análise SWOT 64
3.2.4 Vantagem competitiva 67
3.2.5 Estudo de mercado 67
3.2.6 Mercado-alvo 74
3.2.7 Instrumentos de Marketing 75
3.2.8 Avaliação 77
3.3 Vantagens comparativas identificadas 79
3.4 Impacto do projecto localmente e a nível nacional 80

Capitulo 4 - ESTUDOS 81

4.1 Estudode Localização 81
4.2 Estudo de Engenharia 84
4.3 Estudo de capacidade 89
4.3.1 Ponto critico na Prestação de Serviços 89
4.3.2 Margem de Segurança 90
4.3.3 Ponto Critico Financeiro 90

Capitulo 5 – Timing e cobertura financeira 91

5.1 Timing 92
5.2 Cronograma 93

Capitulo 6- Viabilidade económico/financeira 95

6.1 Plano de investimento 95
6.1.1 Custos deconstituição 95
6.1.2 Bens corpóreos 96
6.1.3 Bens incorpóreos 96
6.1.4 Fundo de maneio (clientes, fornecedores) 96
6.2 Plano de financiamento 97
6.2.1 Capital Social 99
6.2.2 Investimento/Financiamento 99
6.2.3 Encargos Financeiros 102
6.2.4 Incentivos financeiros, fiscais e sociais 103
6.3 Plano de exploração previsional 104
6.3.1 Informação...
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