Loteamento e desmembramento

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Loteamento, desmembramento, desdobro, loteamento fechado.
Condomínio geral, condomínio edilício, condomínio horizontal de lotes e condomínio urbanístico. Noções básicas

O presente texto objetiva aduzir algumas noções básicas e, principalmente, facilitar a diferenciação entre os mencionados institutos.
I. Introdução
As expressões "loteamento", "desmembramento", "desdobro", "loteamentofechado", "condomínio geral", "condomínio edilício", "condomínio horizontal de lotes" e "condomínio urbanístico" têm suscitado grande interesse na comunidade jurídica atuante no ramo do Direito Urbanístico, notadamente em virtude das inovações legislativas e, sobretudo, daquelas operadas na realidade fática. As normas jurídicas, historicamente, vêm a reboque dos fatos, juridicizando-os quandonecessário. Daí a iniciativa de escrever o presente artigo, que não tem a pretensão de ser exaustivo, mas sim objetiva aduzir algumas noções básicas e, principalmente, facilitar a diferenciação entre os mencionados institutos.
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II. Loteamento e desmembramento
Segundo a Lei Federal n.º 6.766/79, o parcelamento do solo urbano somente pode ser levado a efeito medianteloteamento ou desmembramento (artigo 2º, "caput"). O loteamento vem disciplinado no § 1º do seu artigo 2º, que vaticina: "considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes". A diferença básica entre o loteamento e o desmembramento é queneste último há o aproveitamento do sistema viário existente, sem a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes (art. 2º, § 2º, da Lei Federal n.º 6.766/79).
De acordo com Rui Geraldo Camargo Viana (in "O Parcelamento do solo urbano". Rio de Janeiro: Ed. Forense, 1985, p. 51), ao lado do loteamento, caracterizado pelo desenvolvimento ouampliação de bairros, aumentando o espaço urbano, aparece o conceito de desmembramento. Configura desmembramento o mesmo fenômeno de repartição de terra, desde que operado dentro do sistema urbanístico existente, influenciando, apenas, na densidade de ocupação dos espaços já urbanizados, não afetando, principalmente, o perfil das vias e logradouros preexistentes.

III. Desdobro, fracionamentoou desmembramento
O desmembramento, a seu turno, diferencia-se da figura do desdobro (ou fracionamento), na medida em que este último, espécie de parcelamento não contemplado na Lei Federal n.º 6.766/79 (mas aceito pela Corregedoria-Geral da Justiça/RS – vide art. 1º do Provimento n.º 28/2004, que instituiu o Projeto More Legal 3), é doutrinariamente aceito se previsto em lei municipal deregência. O desdobro, vale dizer, é a divisão da área do lote para formação de novo ou de novos lotes. Estes devem atender às exigências mínimas de dimensionamento e índices urbanísticos para sua edificação.
Admite-se, pois, conceber, ao lado do conceito de desmembramento, a idéia de desdobro, ocorrente em casos de repartição de lote existente, sem preocupações de urbanização ou venda por oferta pública.Com relação ao desdobro (ou fracionamento), para exemplificar, ocorre o seguinte: se um terreno de 6.000 m² for desmembrado em dez (10) partes iguais, na mesma quadra, cada lote possuirá 600 m² – por óbvio –. Se o mínimo módulo urbano do município for 300 m², por exemplo, admite-se o desdobro de cada lote de 600m² em dois de 300 m². Esta é a diferença entre desmembramento e desdobro: o primeiro éa subdivisão da gleba; o segundo, do lote.
O desdobro, assim como o desmembramento e o loteamento, necessita ser aprovado pela municipalidade, bem como deve estar previsto em lei municipal, pois a Lei Federal n.º 6.766/79 não o disciplina. O registro do desmembramento e do loteamento, diga-se, é sempre obrigatório (art. 18 da Lei Federal n.º 6.766/79). Já com relação ao registro do desdobro...
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