Jurisprudencia

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ASPECTOS RELEVANTES DA CORRETAGEM IMOBILIÁRIA

Por Marco Meimes

1.

Introdução

O instituto da corretagem no âmbito imobiliário exige um conhecimento técnico das características e dos elementos do contrato de corretagem imobiliária, assim como um exame atento de questões jurídicas controvertidas, como a permissibilidade ou não de restituição judicial das quantias recebidas a título decomissão, em caso de resolução ou rescisão contratual. Com o considerável aumento da importância do cenário imobiliário no mundo dos negócios, aumentaram também os riscos empresariais de investimento no setor. Neste prisma, cada vez mais é exigida pelo mercado uma corretagem imobiliária séria e compromissada com o negócio maior, em que todos saiam lucrando. Por natureza, os riscos da corretagemimobiliária são inerentes ao negócio, pois na medida em que este não se concretiza, nada é devido ao corretor. Mas qual é o momento da “concretização” negocial?
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2.

Definição do contrato de corretagem

Entende-se por corretagem o contrato em que uma pessoa, sem ligação por mandato, prestação de serviços ou outra relação de dependência, obriga-se a obter para outra um ou mais negócios,consoante instruções previamente recebidas. É nestes termos a literalidade do art. 722 do Código Civil 1. De um lado está o comitente ou dono do negócio, que é quem contrata a intermediação, e de outro está o corretor 2, que é quem, na forma do art. 723 do Código Civil, deverá executar a mediação com diligência e prudência, prestando ao cliente todas as informações sobre o andamento dos negócios, sobpena de responder por perdas e danos. O contrato de corretagem imobiliária apresenta caráter acessório, pois é apenas um instrumento criado pelo desenvolvimento dos negócios para chegar-se à conclusão do contrato principal – a venda de uma unidade imobiliária. Além disso, pode ser verbal ou escrito, e “pode concretizar-se por cartas, telefonemas, mensagens informáticas, etc.” 3 Principalmente, éuma obrigação de resultado, pois, como se verá a seguir, a corretagem depende do êxito na firmatura do contrato principal. Uma vez contratado, o corretor deve agir com diligência e prudência, atendendo, principalmente, o princípio da boa-fé objetiva que rege os contratos. Isso porque o corretor é aquele em quem foi depositado um alto grau de confiabilidade, sendo certo que sua atuação pode (e deve)ser determinante para a conclusão

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. 2 VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil – contratos em espécie. Volume 3. 3ed. São Paulo: Atlas, 2003, p. 563. 3VENOSA, Sílvio de Salvo, ob. Cit., p. 564.

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saudável e próspera do negócio principal. Em outras palavras, no âmbito imobiliário, não pode o corretor, por exemplo, omitir detalhes do imóvel cuja venda está intermediando, como infiltrações na época de chuvas, defeitos construtivos, etc. Se o fizer, poderá ser demandado judicialmente por eventuais perdas e danos causados, na forma doparágrafo único do art. 723 do Código Civil 4. Neste sentido são os dizeres de Luiz Antônio Scavone Junior:
Nos termos desse artigo, de importantes consequências, é possível afirmar que o corretor deve informar tudo o que sabe sobre o negócio, sob pena de responder por perdas e danos em razão de sua omissão dolosa. Isso significa que só haverá responsabilidade caso o corretor seja negligente, deixandode verificar os aspectos normais do negócio e, também, por evidente, se deixar de esclarecer fatos relevantes que possam influir negativamente na venda. (...) Em outras palavras, não basta o corretor imaginar que não está prejudicando as partes. Exige-se, igualmente, a cautela em razão de sua especialidade.
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A remuneração do corretor é denominada comissão de corretagem. A esse respeito,...
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