Financiamento de empreendimento imobiliário através da securitização de recebíveis: um estudo de caso

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  • Publicado : 25 de outubro de 2011
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FINANCIAMENTO DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO ATRAVÉS DA SECURITIZAÇÃO DE RECEBÍVEIS: UM ESTUDO DE CASO

1. Introdução

Esta pesquisa tem como objetivo analisar um caso real da operação de securitização de recebíveis, para entender o mecanismo de uma operação de securitização e identificar os motivos que a tornam viável, confrontando com embasamento teórico.

O termo Financiamento designa umamodalidade de empréstimo em que o ativo envolvido é dinheiro (ou meio de pagamento). O financiamento envolve necessariamente duas partes: quem cede (ou financia) o dinheiro e quem o recebe, passando a beneficiar da sua utilização. Geralmente, quem financia é uma entidade financeira de crédito ou banco (daí a designação de financiamento bancário), que exige uma contrapartida: o juro. Este juro écalculado com base numa determinada taxa de juros que incide sobre o montante financiado (KNOOW, 2011).

Empreendimento (s) imobiliário (s) são construções, desmembramentos, loteamentos e condomínios destinados ao uso residencial, comercial ou industrial que, por suas características, necessitam de análise técnica e econômica. Com a elaboração de projetos específicos, além de possuir um valormonetário expressivo em relação a outros bens, devem ser produzidos em prazos previamente estipulados que, se ultrapassados, podem levar ao aumento de custos (SABESP, 2011).

No Brasil, é um hábito afirmar que não existe comercialização de um empreendimento imobiliário sem um financiamento de longo prazo, principalmente quando se trata de um empreendimento residencial, em que as pessoas utilizarãosuas economias para fazer a aquisição. Sendo assim, as loteadoras e incorporadoras precisam buscar no mercado uma forma de não deixar o seu capital preso em financiamentos para clientes, e ter capital de giro para começar a realização de novos projetos.

Para a intermediação financeira acontecer, os agentes econômicos superavitários, cujos rendimentos correntes recebidos sejam superiores aosseus gastos totais, poderão canalizar suas disponibilidades de caixa aos agentes econômicos deficitários, cujos gastos totais em consumo e investimento sejam superiores às disponibilidades imediatas (BALBINOTTO NETO, 2009).

Atualmente, existem no mercado diversas maneiras, formas e modelos para se adquirir um financiamento e, desde que a empresa não tenha quaisquer restrições em seu nome em órgãosde proteção ao credito, ela não encontra dificuldades neste processo. No entanto, o obstáculo consiste em conseguir uma operação viável, que satisfaça o interesse da empresa securitizadora e os interesses da empresa que receberá o dinheiro.

Em 1997, foi aprovada a Lei 9.514, que instituiu o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) e introduziu de forma legal as chamadas Companhias Securitizadorasde Crédito Imobiliário. Desde então, o instrumento da securitização vem sendo difundido e utilizado no mercado imobiliário brasileiro (LIMA, 2010).

O objetivo da operação de securitização de recebíveis é permitir a uma empresa obter recursos sem comprometer o seu limite de crédito junto aos credores, e sem prejudicar os índices de endividamento do seu balanço (FORNUNA, 2002). A matéria primapara a securitização são os contratos de compra e venda de imóveis com pagamento a prazo, que originam créditos imobiliários usados pelas empresas securitizadoras como lastros para a emissão dos Créditos de Recebíveis Imobiliários (CRIs), negociados no mercado financeiro (LIMA, 2010)

A operação financeira denominada securitização tem aumentado cada vez mais e isso está associado ao risco e aoretorno que ela proporciona. O risco é totalmente dividido entre as partes e não se concentra somente numa empresa. Já o retorno é bastante atrativo, seja para a companhia securitizadora, seja para o incorporador.

Segundo a Comissão de Valores Monetários (CVM - 2010), em 2002 foram feitas 9 emissões de CRI. Este número subiu significativamente em 2005 para 34 emissões e, no ano de 2009, passou...
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