Direito do promitente

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O presente tema tem como principal objetivo definir os direitos e compromissos de um contrato de compra e venda. Este instituto torna-se bem delicado no que diz respeito “contratos”, por se tratar de algo de algo que somente ganha eficácia após ser Registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Neste trabalho iremos abordar sobre o conceito do direito do promitente, sua natureza jurídica, seusrequisitos essenciais, seus efeitos jurídicos e sua forma de extinção.

DO DIREITO DO PROMITENTE.
De acordo KUMPEL. V. Frederico:
“O compromisso de compra e venda a promessa de compra e venda ou a promessa de cessão, todos sinônimos do mesmo instituto, é o contrato que institui um direito real pela qual o promitente-vendedor aliena um bem imóvel ao compromissário-comprador, que se obriga aefetuar o pagamento integral do preço convencionado, ocasião em que terá direito à escritura definitiva ou à sua adjudicação compulsória.

O direito real tem por si só a qualidade de garantir os direitos de propriedade, de bens móveis e imóveis, este está previsto no art. 1.225 do Código Civil Brasileiro:
Art. 1.225. São direitos reais:

I - a propriedade;
II - a superfície;
III - asservidões;
IV - o usufruto;
V - o uso;
VI - a habitação;
VII - o direito do promitente comprador do imóvel;
VIII - o penhor;
IX - a hipoteca;
X - a anticrese.
        XI - a concessão de uso especial para fins de moradia; 
        XII - a concessão de direito real de uso. 

De acordo com Frederico Kumpeel, o instituto que trate sobre este assunto há de se ressaltar entre os contrato, por setratar de espécies que obtém eficácia real mediante o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Este direito de aquisição ou direito real trás consigo assegurar a taxatividade dos direitos reias, ou seja, para garantir o direito do comprador sem que haja prejuízos para o mesmo.
De acordo KUMPEL. V. Frederico:
“O compromisso de compra e venda a promessa de compra e venda ou a promessa decessão, todos sinônimos do mesmo instituto, é o contrato que institui um direito real pela qual o promitente-vendedor aliena um bem imóvel ao compromissário-comprador, que se obriga a efetuar o pagamento integral do preço convencionado, ocasião em que terá direito à escritura definitiva ou à sua adjudicação compulsória.
Ele cria regras no Novo Código Civil Brasileiro muito relevante, porém criagrandes lacunas, tanto pela falta de legislação que trata deste assunto, como também gera muitas controvérsias.
De acordo com o Desembargador aposentado do TJ/SP. Professor de Direito Civil da PUC/SP, JOSÉ OSÓRIO DE AZEVEDO JUNIOR, em um de seus artigos publicados sobre o Direito do Promitente, menciona que quando se diz respeito ao assunto contrato de compra e venda e assunto é muito mais extensoe intenso do que se imagina, por se trata de um contrato popularíssimo, sendo comum uma negociação começar com um compromisso. É algo muito vivo, ainda mais quando se  lembra  da  grande  quantidade  de  loteamentos,  nem  sempre  conduzidos  de forma  regular  do  ponto  de  vista  jurídico e  urbanístico. Ressalta também o direito e  a  segurança  de  quem  adquiriu  o  imóvel,  -  quemuitas vezes é o único de sua vida que  está apoiada  nesse  contrato  simples,  pequeno,  informal.
No nosso Código Civil Brasileiro encontramos sobre o direito do promitente em apenas dois artigos, quais sejam:
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquireo promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

No antigo...
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