Direito do promitente comprador

I – INTRODUÇÃO

Anteriormente, os compromissos de compra e venda de bens imóveis constituíam mera obrigação de fazer, de caráter exclusivamente pessoal. Celebrado o compromisso, obrigava-se o promitente-vendedor a outorgar ao compromissário-comprador escritura definitiva referente ao bem compromissado, uma vez integralmente pago o preço avençado.

Contraía o vendedor, portanto, obrigação in faciendo, a de outorgar escritura definitiva. Mas o comprador nenhum direito adquiria sobre o imóvel compromissado. Não dispunha de meios para compelir o vencedor a outorgar-lhe escritura prometida, nem lhe era lícito impetrar adjudicação compulsória do bem compromissado.

A extraordinária valorização obtida pela propriedade imobiliária nestes últimos anos, num crescimento realmente vertiginoso, teve inesperadas repercussões no cenário jurídico. Inúmeros promitentes vendedores, em virtude das valorizações alcançadas pelos imóveis compromissados, valendo-se do direito assegurado pelo artigo 1088 do Código Civil de 1916, preferiam sujeitar-se ao pagamento das indenizações, quase sempre a devolução do preço em dobro, a terem de outorgar escritura definitiva, evidentemente mais desvantajosa, do ponto de vista econômico.

O compromissário-comprador ficava praticamente ao desamparo, sem recurso algum para coagir o contratante inadimplente ao cumprimento da palavra empenhada.

Tais compradores tinham de fiar, exclusivamente, na seriedade e na lisura do vendedor, nem sempre presentes. Como observa Ripert, infelizmente assiste-se à decadência da soberania do contrato, decadência que mais ainda se acentua na hora presente. As reclamações foram surgindo e avolumando-se contra essa injusta situação, de tal sorte que o legislador pátrio se viu na contingência de intervir, a fim de amparar o comprador e combater a falta de escrúpulo do vendedor desonesto.

A situação tornou-se mais grave e aflitiva com relação aos lotes de terrenos