DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

DO DIREITO EMPRESARIAL DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E DA CONSTRUÇÃO CIVIL

1. DAS HABITAÇÕES COLETIVAS E DE SUA REGULAMENTAÇÃO NO ORDENAMENTO JURÍDICO BRASILEIRO

Conforme relatos históricos, a mais de 2.000 anos antes de Cristo, na Babilônia, existem indícios que seriam realizadas vendas de frações de casas. Nos direitos grego e greco-egípcio também haveria notícia da divisão de edificações entre distintos titulares, o que acredita tenha sido praticado, ainda, pelos povos do Oriente antigo, especialmente na Síria.
Na Idade Média, na época de decadência feudal e crescimento comercial e urbano, a propriedade partilhada em frações e separada por andares, existiu em certos burgos, do latim burgus, que significa “pequena fortaleza, povoado”, que foram criados para facilitar a troca de produtos entre ou feudo e outro. Em 1.561 a constante utilização dessas frações de terreno entre diversos titulares, foi regulamentada em Grenoble na França, e, em meados do século XVII, em Bruxelas. Posteriormente, diversos países editaram normas específicas sobre o instituto (Itália em 1865; Portugal em 1867; Espanha em 1881; Venezuela em 1942).
Contudo, conforme relata Leandro Leal Ghezzi citando Hernán Racciatti, no que tange ao domínio horizontal, “el primer código que adopta la instituición es el Código de Napoléon”.
No Brasil, o Código Civil de 1916, não previa a possibilidade de condomínio por planos horizontais, pois ele ainda reproduzia a noção clássica romana de divisão da terra por glebas e das casas por planos verticais. Caio Mario da Silva Pereira, relata, contudo, que mesmo em Roma já existiam problemas habitacionais e, para solucioná-los, permitiu-se que o proprietário de uma faixa estreita da terra construísse uma casa com a denominação de “crypta” e sobre ela uma edificação, chamada “insula”. Tendo, assim, “uma superposição habitacional, estruturada sob forma de servidão”.
O fato é que a inexistência de regulamentação de condomínios em planos horizontais no Brasil